村委会收回土地,违法or合法?请注意,区别在于这5种情况!

一、案例再现 张某系河南省濮阳县河务局职工,其父张某某原在濮阳县郎中乡李庄某村有一宅基地,自建四间砖木结构的民房,并持有1995年8月24日濮阳县人民政府向其颁发的集体建设用地使用权证,宅基证记载四至范围且土地类别为住宅,用地面积230.85平方米,允许登记166平
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发布时间:2019-11-28 16:44

一、案例再现




 

张某系河南省濮阳县河务局职工,其父张某某原在濮阳县郎中乡李庄某村有一宅基地,自建四间砖木结构的民房,并持有1995年8月24日濮阳县人民政府向其颁发的集体建设用地使用权证,宅基证记载四至范围且土地类别为住宅,用地面积230.85平方米,允许登记166平方米。

 

2006年张某某去世,张某继承了上述房屋。但第三人周某却于2014年7月18日与张某在该宅基地上动工建房时与其发生纠纷导致停工,宅基地维持现状至今。

 

2018年4月17日,周某要求郎中乡政府将争议土地确权给自己使用,2018年7月28日,村民委员会出具证明对该宅基地使用权收归村集体所有。郎中乡政府于2018年12月4日作出濮郎决字2018【003】号处理决定书,决定将宅基地收归集体所有。

 

张某申请复议,濮阳县人民政府于2019年3月20日作出维持乡政府处理决定的复议决定。后张某不服以镇政府、县政府为被告提起本案诉讼,请求撤销被告濮阳县人民政府作出的濮县政复决【2019】5号行政复议决定书和被告郎中乡政府作出的濮郎决字2018【003】号处理决定书。

 

最终法院经过审理认为,村民委员会收回宅基地使用权应依《土地管理法》规定报原批准用地的濮阳县人民政府批准。因此,被告郎中乡政府根据本案第三人周某的申请作出濮郎决字2018【003】号收回该宅基地使用权的处理决定超越职权且违反法定程序,适用法律错误。复议机关所作维持乡政府处理决定的复议决定认定事实不清,适用法律错误。

 

因此撤销被告濮阳县郎中乡人民政府作出的濮郎决字2018【003】号处理决定书及濮阳县人民政府作出的濮县政决【2019】5号行政复议决定书。


二、案例解读


 


 


本案属于村委会违法收回宅基地使用权纠纷引发的诉讼。所谓宅基地,依据《土地管理法》第八条第二款之规定,其属于农民集体所有权的土地类型之一。同时,《物权法》第一百一十七条及一百五十二条规定了宅基地作为用益物权之一,广大农民朋友作为本村集体经济组织的一员,只对其享有占有及使用的权利。也就是说,可以依法利用宅基地建造住宅及相关附属设施用以生产或生活之用。因此本案在表述中,村委会收回周某的仅仅是宅基地使用权而并非宅基地本身。

 

宅基地作为村集体所有的土地,那么村委会是否可以依照自身意愿代村集体随时收回呢?如果村委会没有权利,那么乡镇政府有权利吗?通过以上案例很明显可以看到答案是否定的。

 

《土地管理法》第六十二条、六十五条分别对批准宅基地使用以及收回集体土地使用权作出了相关规定。首先,村集体经济组织成员在最初使用宅基地建设住宅的并非仅仅向村委会申请即可获得。通过法律规定,村委会应报乡镇人民政府进行审核并最终由县级以上人民政府批准使用。

 

所以,目前广大农民朋友自家宅基地的使用权,理论上讲并非单单由村委会决定批准的。正因如此,使用权的批准人理应也作为收回使用权的批准人。

 

所以,《土地管理法》规定了在特定情形下收回土地使用权应当经原批准机关也就是县级以上人民镇府批准。另外,《村民委员会组织法》第二十四条也仅仅赋予了村民会议讨论决定宅基地使用方案的权利。

 

所以,村委会在收回宅基地使用权时仅仅扮演了申请者的角色,而镇政府也仅仅是扮演了材料审核的角色。

 

本案中,乡政府根据第三人周某的申请而最终决定收回张某的宅基地明显是违反了《土地管理法》相关规定。

 

值得一提的是,2020年1月1日即将实施的新《土地管理法》将宅基地审批权限下放至乡镇人民政府。但依据法不溯及既往的原则,理论上在新法实施之前而批准的宅基地依然要遵循旧法的相关规定由县政府进行审批。


三、德凯律师说

实践中,我们常常会看到在某村宅基地上房屋使用乱象的情形。比如,常年累月房屋无人问津甚至破烂不堪,也会看到有的家庭竟然在本村拥有多出宅基地房屋等等。那么,有哪些情形下是需要将宅基地使用权进行收回呢?法律对此是如何进行规定呢?律师在此为广大农民朋友进行了系统的总结。

常见情形:

 

1、因建设住宅、公路、公园、学校等公共利益的需要而需要对农民集体土地进行征收从而对宅基地房屋进行收回。(按照《土地管理法》第五章关于建设用地规定,为批准用地机关批准。)

 

2、已获得宅基地使用权人擅自改变规划私自建厂、扩建等。(《城乡规划法》规定乡村规划范围内镇政府有权拆除房屋。)

 

3、违反一户一宅之规定,在未进行分户的情形下收回多余的宅基地使用权。(《土地管理法》关于一户一宅之规定。)

 

4、农民进城务工,宅基地房屋长期闲置,无人问津。(并非法定,但依据《不动产登记暂行条例》及相关通知应对宅基地上产权人予以登记,保证权利。)

 

5、原宅基地使用权去世,对其上房屋未发生法定继承事宜。

法定情形:

 

1、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的。(《土地管理法》第六十五条第一款第一项)

 

2、不按照批准的用途使用土地的(《土地管理法》第六十五条第一款第二项)

 

3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。(《土地管理法》第六十五条第一款第二项)

 

4、空闲,不确定土地使用权的。(《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条)

 

5、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地(《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条》)



通过律师以上总结,针对以下两点则需要广大农民朋友进行重点关注:

1、收回宅基地需要通过合法程序进行。律师在这里按顺序向大家说明:

(1)需要发生宅基地使用权被收回的法定情形;

(2)由村委会组织召开村民会议并依法讨论宅基地分配方案并作出宅基地使用权收回的决定;

(3)由村委会代表集体经济组织向乡镇政府进行报批审核,乡镇政府依法进行审核;

(4)县级以上原批准机关批准后,作出收回宅基地使用权的最终决定,并报相关机关注销登记证等文件。所以,当自身遇到以上情形下应当重点对是否符合被收回情形以及收回主体、收回程序是否完备等进行重点关注,遇到问题及时寻求专业人士的解答。

 

2、由于我们国家房地一体的原则导致收回宅基地使用权同时会涉及到宅基地房屋的变化。也就是宅基地使用权收回往往会导致自家房屋被征收。所以,对于收回宅基地使用权的,除涉及特殊情形下需要对使用权人予以适当补偿外。作为对房屋拥有物权所有权的当事人应当得到相对应的补偿,这一点是符合《物权法》及《土地管理法》等法律规定的。

 

具体下来就是,一方面,遇到因公共利益建设而需要征收集体土地的情况下,不仅需要依据《土地管理法》规定对集体土地本身或附着物补偿,对于房屋也应得到货币补偿或者另行置换宅基地建造房屋的补偿;此外,拆除过程还要符合《土地管理法》及《行政强制法》等相关规定,在没有达成一致的前提下由有权机关申请法院进行强制拆除。简而言之,即宅基地房屋因被收回而拆除时,既需要依照法定程序进行拆除,更需要依照安置政策进行足额补偿。

 

广大当事人在遇到宅基地使用权被收回的情形时,应当按照律师的总结从收回情形、职权主体、收回程序及权利保障等方面进行重点关注。自己无法进行判断是否合法时,需要尽快委托专业人士在复议或者诉讼期限内进行权利救济,避免损失扩大。


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