未知作者：admin
发布时间：2020-04-02 17:54
首先，我们得先明白什么是“以租代征”？“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。
一、以租代征的发展现状
以租代征违规用地的热潮不曾减退，自《土地管理法》实施以来，就在不少地方开始滋生，后来在清理整顿土地市场秩序的过程中又进一步蔓延升级。政府违规建设的动机在于加快“发展”速度和城市化进程，近年来涉及征收拆迁的大量行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求发展的急切心理和对政绩的片面认识。当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后，一些地方开始谋求新的圈地方式，由地方政府和村委会签订租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在利润，不少违规用地的企业还置国家产业政策于不顾，公然上马一些因过度投资而被明令限制的项目。
二、以租代征的案例
2017年6月，河南省开封市某村与当地一化工厂合作，提供土地供化工厂建厂，化工厂按年支付租金。该村村民胡某的土地就在租借的范围之内。化工厂以每年2000元的租金与胡某签订租赁协议，但是胡某觉得，化工厂给予的补偿太少，坚决不同意。该村村委会与化工厂不断施压，无奈之下胡某只能找律师介入维权。该案表面看起来是租金不合理的问题，但其实通过租赁的方式使用集体土地建厂本身已经属于违法行为。从法律角度讲，这种行为叫做“以租代征”。“以租代征”是指，规避土地用途管制制度，规避国家对于农用地的规划利用，不经过政府的合法审批程序，租用农村集体土地进行非农业建设的行为。根据我国《土地管理法》第四十四条，进行厂房建设必须经过政府的合法审批程序，未经审批的都属于违法建筑。该化工厂厂房建设明显属于非农业建设，这种建设是不允许租用农村集体土地进行的。可见，化工厂的租地行为及建厂行为都是完全的违法行为。
三、法律分析
律师给广大朋友通过表格的形式对“以租代征”和“土地征收”进行比较，让大家比较直观的对两种模式有一个清晰的认识。我国土地管理法规定，国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。目前，只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权，其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，及其他土地超过70公顷的，都必须由国务院批准。
正是为了摆脱这些约束，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏，企图通过一纸租约瞒天过海，使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有“征地权”。而农民与地方政府在这一问题上利益的高度一致，加上一些用地单位也希望通过“以租代征”更加方便地占用土地，使得“以租代征”的风潮愈演愈烈，在一定程度上将土地用途管理制度“架空”。这种政府主导下的“以租代征”的用地方式，其实本质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的，“租赁费”却是下届付的。政绩是这届创造的，代价却是下届承担的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些地方成为用地潜规则的一大原因。实践中除了以租代征的违法征收模式，其他常见的违法征收模式还有所谓“先上车，后补票”未批先占行为、“少批多占”行为以及规避《土地管理法》第四十五条而进行的拆分审批的行为。以上行为也被《查处土地违法行为立案标准》第二条归为“非法占地类”情形而严厉打击。
同时，在某些发达地区的城市棚户区等地也大肆盛行政府牵头的“腾退”和“村民自治”的方式进行征收行为，该种行为同样没有法律依据做支撑，而是一味追求高效便捷。当然有些地方也在试点创新符合《土地管理法》的征收模式，比如之前试点的南京地区“综合区片地价”征地补偿模式将在最新修订实施的《土地管理法》中得以明确。广东等地区也在试点的“留地安置”政策，即地方政府征地时，除了给予村民和村集体货币补偿外，按照征地面积一定比例返还给村庄建设用地，用于安置被征地农民，来保障农民继续享有土地价值带来的增值。
四、以租代征的相关法律法规
《中华人民共和国土地管理法》第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
第七十四条：“ 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第七十九条：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。”
第八十二条：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
五、德凯律师说
综合德凯律师办案经验，我们在这里提醒广大农民的是，以租代征的土地违法行为一般并不会光明正大的进行，我们应该及时去关注自身土地的占用情况，并通过信息公开等工作去核实占有土地的征地实施情况，一旦发现符合以租代征的特征应该及时进行取证，在遇到紧急情况及时报警并委托专业人士进行土地查处等法律工作，对于强占土地行为更应该依据《行政诉讼法》的规定在六个月的起诉期限内启动行政诉讼进行维权。
