小赵的叔爷爷最近刚刚去世了。叔爷爷过世不久前在一张纸上草草写下了遗嘱,把所有财产留给小赵。他老人家孤苦伶仃一辈子,身后没留下很多财产,主要就是老家的一处宅子。
在老人家去世不久之前,村里头接到了土地征收公告,征收的范围包括了他老人家的宅子。小赵略懂一点法,他知道征收房屋补偿给予房屋的所有权人,而房屋所有权最终还是看房屋所有权的登记。
所以,他在处理完叔爷爷的后事之后,带着遗嘱来到不动产登记处要求根据遗嘱把叔爷爷那套房子办到他的名下。
可是谁承想,登记处的工作人员告诉他说因为征地的事,所以暂时不能办理征地范围内的不动产变更登记。小赵感觉事情有些麻烦,但也未放在心上。
过了一段时间,拆迁办到村里来谈补偿的事。但是村委会就是不与小赵谈补偿的事宜,摆明态度强调只与叔爷爷签,毕竟征地前的实地调查是如此,现在的不动产登记簿也是如此;就算叔爷爷真的过世,那么也不应该和小赵签;因为叔爷爷的那份遗嘱没用,小赵的爷爷等一系列他的法定继承人又不在人世,房子归集体了。小赵又气又恨,却无可奈何!
众所周知,只有办理了过户,按照法律房子才真正到你的手上。其实,在一定情况下,不需要经过登记,房子也能够归你所有。
《物权法》第二十九条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
换句话说,小赵的叔爷爷过世之后,他的继承人立即就取得了房屋的所有权,不需要登记。但小赵真的能作为叔爷爷的继承人吗?这个问题的关键就在于叔爷爷的遗嘱的有效性。很多朋友觉得法律只认公证过的遗嘱。但是就像合同不需要非要公证一样,遗嘱也不需要公证,只需要具备法律规定的一定格式,即亲手书写签名,并注明年月日即可。
在本案中,尽管叔爷爷写的很潦草,但是符合法定格式,因此这样的遗嘱仍然具有法律效力。
既然小赵确实是房屋的继承人,那么他在征地拆迁中的地位如何呢?我们可以分为几个情况来看:
(一)继承取得被征收房屋的后收到征收公告,但房屋尚未过户
这种情况即本案中小赵的情形,继承人可以凭遗嘱以房屋所有权人的身份与房屋征收部门达成补偿协议,并直接取得安置补偿。
目前,可检索到的唯一有征收期间原被征收人去世后如何处理规定的《西湖区国有土地上房屋征收实施细则》规定:在暂停办理不动产登记期间,如因房屋继承、受遗赠等多种原因确需办理房屋权属(转移、变更、抵押)登记的,经房屋征收部门书面同意后可办理相关登记手续。
也就是说,在西湖区是可以凭遗嘱办理过户之后,凭不动产登记和房屋征收部门达成补偿协议的。不过这仅仅是一个区的地方性规定,对其他地方没有效力。
(二)收到公告之后,继承取得被征收房屋的
这种情况与第一种情况类似。虽然有关单位在发布公告后会冻结不动产登记,不允许他人拿到房屋的所有权。
但是这主要是为了避免有人大量收购被征收的房屋,以此为筹码牟取不正当的利益。取得遗产的行为显然与这种目的不违背,因此自然应当承认取得遗产的效力。继承人可以凭遗嘱以房屋所有权人的身份与房屋征收部门达成补偿协议,并直接取得安置补偿。
(三)签订完补偿协议后,继承取得被征收房屋的
根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》,遗产的范围包括财产性的债权。被继承人在生前依补偿协议取得了安置补偿的债权。
继承人可以继承这种债权。换句话说,继承人可以直接请求向自己交付安置补偿。《西湖区国有土地上房屋征收实施细则》规定在这种情况下,要在补偿协议中额外注明相关情况。在被征收房屋尚未被拆除之前,继承人仍然享有被征收房屋的权利。
(四)签订完补偿协议,房屋被拆除后取得遗产的
房屋的权利自拆除之日消灭。根据法院的判例,这种权利已经转化为安置补偿的债权,为继承人所有。即便安置补偿协议无效,继承人也无法主张恢复房屋的原有状态。
《中华人民共和国物权法》
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《中华人民共和国继承法》
第十七条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》
3.公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。
《西湖区国有土地上房屋征收实施细则》第十一条、第四十七条