拆迁安置房短斤少两,怎么办?

一、案例再现 吴女士家最近有点犯愁。她家原先住在城郊,前几年政府在郊区搞开发,因此把她家给征收了。因为开发商给的安置补偿比较合理,她就爽快地在补偿协议上签了字。确定的安置房也如期到位了。 可是就在吴女士拿到房产证和钥匙,高高兴兴地入住之后,她发现了不
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发布时间:2019-08-15 17:18

一、案例再现



吴女士家最近有点犯愁。她家原先住在城郊,前几年政府在郊区搞开发,因此把她家给征收了。因为开发商给的安置补偿比较合理,她就爽快地在补偿协议上签了字。确定的安置房也如期到位了。

 

可是就在吴女士拿到房产证和钥匙,高高兴兴地入住之后,她发现了不对,这房子总觉得有些小。请来的师傅的测量果不其然证实了她的怀疑。房产证和补偿协议上写着140平方米的房子,经测量实际面积只有120平米,整整缩水了15%左右。她找到当时和她签约的开发商要个说法。开发商虽然没有直接回绝,但也是满口敷衍搪塞。

 

经历了几次的吴女士失去了耐心,不过在正式走法律途径之前,她心里头有些不确定,对于拆迁安置房面积不足的情况,法律是怎么处理的呢?


二、法律分析

 

目前来说,在处理安置房面积误差的问题上,各地的人民法院一般都是将房屋征收补偿协议视为一种特殊的商品房买卖合同来处理,从而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定。毕竟(采取产权调换的)房屋征收补偿协议在形式上是符合《解释》第一条所规定的商品房买卖合同的形式。《解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”

 

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)生效之前,一般是开发商和被征收人签订补偿协议,在《条例》生效之后,虽然《条例》第二十五条明文规定补偿协议应该是由房屋征收部门和被征收人订立,不过实践中仍然大量存在着开发商和被征收人订立补偿协议的现象。两种合同的主体或者说双方是基本一致的。采取(产权调换的)房屋征收补偿协议也是将房屋向社会(虽然是特定的受到征收的人)销售(此处的销售要做广义的理解):被征收人以被征收的房屋支付价款这一点虽然和一般的商品房买卖合同有一定区别(我们一般买房子都是用货币来支付买房的钱),但实质都可以看做付房款;虽然通常来说房屋征收补偿协议中都会对安置房的产权做一定限制,不过拿到的房大致还是商品房。因此,将房屋征收补偿协议中的一些问题按照商品房买卖合同的规定来处理是合理的。

 

对于商品房房屋面积误差的问题,《解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

 

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

 

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

 

参照上述规定,安置房面积与合同有误差的,按照这样的原则:与购房合同面积的误差在3%内的部分视为合理误差,不能以此作为解除合同的理由,双方也不能对这一部分要钱。如果误差超出3%的,就可以对于实际面积超出3%的部分,就按照原有合同约定的每平米购房款支付。

 
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