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发布时间：2019-08-26 14:47
2017年3月30日，北京市房山区西潞街道安庄村召开村民代表会议，表决通过了《西潞街道安庄村宅基地腾退补偿安置工作实施方案》，决定以安庄村委会为主体，对村里的宅基地及非住宅用地进行村民自主腾退，用于建设西潞街道北三村新型城镇化建设项目。李某的房屋位于腾退范围之内，因未就安置补偿达成一致意见，其一直未签订腾退协议。经申请相关的政府信息公开，李某获知其房屋所在区域并未办理房屋拆迁许可证。
本案中，李某所遭遇的拆迁方式即为房屋腾退。房屋腾退源自北京市人民政府对绿化隔离带的规划，是为防止北京市中心区用地发展过大而引起城市环境恶化的一个措施，原本指的是对处于绿化隔离带地区的房屋进行腾退工作。后经过演变，逐渐成为了一种新型的拆迁方式，一般指的是村委会通过制定腾退方案，采用与被腾退人签订协议的形式，收回村民宅基地房屋和土地使用权的行为。
房屋腾退常见的主体为村民委员会、房地产开发商、乡镇政府等。房屋腾退的具体类型有城中村建设、棚户区改造等。房屋腾退的常见法律依据为《中华人民共和国村委会组织法》第二十四条关于村民会议决定的“宅基地的使用方案”“征地补偿费的使用、分配方案”的事项的规定，以宅基地房屋腾退属于村民自治为由，进行推进。在北京市范围内，房屋腾退的一个常见政策依据就是绿化隔离带的建设需要。
一般情形下，房屋腾退的操作模式为先由村民代表大会通过房屋腾退方案，确定腾退人作为房屋腾退的实施人，再由房屋腾退实施人对被腾退人的房屋及附属物给予补偿和安置。腾退人与被腾退人签订腾退补偿协议后，由腾退人对被腾退人的房屋进行拆除。
房屋腾退的补偿主要包括房屋及房屋装修装饰的补偿、房屋腾退的安置费和政策性的腾退奖励，一般也采用定向安置房和货币补偿安置两种方式。
从《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条关于“宅基地的使用方案”“征地补偿费的使用、分配方案”的文义解释来看，宅基地房屋的腾退显然不属于“宅基地的使用方案”，通过房屋腾退来实现房屋拆迁的目的，显然不具有合法性，而且违反了《宪法》《物权法》《土地管理法》等法律的相关规定。
对于被腾退人而言，腾退的优点在于其通过协议来进行拆迁，如果对补偿不满意，可以不签订腾退补偿协议，不予腾退，村委会无权强制被腾退人搬迁。缺点在于，如果产生腾退纠纷，一般情形下，该纠纷无法进入行政复议、行政诉讼的解决程序中，往往会被以村民自治为由不予受理或驳回相关申请。
本案中，李某先向房山区住建委邮寄立案查处申请书，请求对安庄村村委会违法拆迁行为进行立案查处，并依法追究有关人员的法律责任。2017年9月20日，房山区住建委作出答复，认为安庄村的房屋腾退行为属于村民自治，不属于非法拆迁，房山区住建委不具有查处的行政职权。李某不服，遂向房山区政府提起复议，房山区政府受理后，作出了维持的决定。李某随后向法院提起诉讼，请求撤销房山区住建委作出的答复，并责令其履行查处的法定职责，同时请求撤销房山区政府作出的复议决定书。2018年5月29日，北京市房山区法院作出裁判，支持了李某的诉讼请求。
首先，因为腾退基本上由村委会主导，被腾退人可以依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十条的规定，向村民委员会申请村务公开，获取相应的村务信息。其次，被腾退人可以依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条的规定，申请乡镇人民政府责令村民代表会议进行纠正，如果乡镇政府不履行此项职责，还可以就其不作为申请行政复议、提起行政诉讼。也可以向对房屋拆迁具有管理与监督职能的政府部门对非法拆迁行为进行查处。再次，如果有证据证明行政机关参与了强拆房屋的行为，也可以就强拆行为提起行政复议或行政诉讼。最后，签订的腾退协议如果存在胁迫、欺诈或违约等情形的，也可以提起相关的民事诉讼。
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
第二十七条 村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。
村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。
村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
第三十条 村民委员会实行村务公开制度。
村民委员会应当及时公布下列事项，接受村民的监督：
（一）本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况；
（二）国家计划生育政策的落实方案；
（三）政府拨付和接受社会捐赠的救灾救助、补贴补助等资金、物资的管理使用情况；
（四）村民委员会协助人民政府开展工作的情况；
（五）涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项。
前款规定事项中，一般事项至少每季度公布一次；集体财务往来较多的，财务收支情况应当每月公布一次；涉及村民利益的重大事项应当随时公布。
村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
《中华人民共和国民法总则》
第一百零一条 居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。
未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
第二十五条 违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。
