收到房屋征收补偿决定后你需要知道这些,小心被坑!

以孙某诉普陀区人民政府撤销 房屋征收补偿 决定 一案为例--简述房屋征收补偿决定的 相关法律问题 一、 典型案例 2015年2月10日,普陀区政府作出《房屋征收决定》,确定对沈家门半升洞区块改造项目范围内国有土地上的房屋进行征收,同时公告了征收补偿方案、征收范围图
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发布时间:2019-09-24 16:54

以孙某诉普陀区人民政府撤销房屋征收补偿决定一案为例--简述房屋征收补偿决定的相关法律问题

 
一、典型案例

2015年2月10日,普陀区政府作出《房屋征收决定》,确定对沈家门半升洞区块改造项目范围内国有土地上的房屋进行征收,同时公告了征收补偿方案、征收范围图,并告知行政复议、行政诉讼权利及法定期限等事项,孙某名下位于普陀区沈家门荷外路181号的房屋被纳入征收范围内。
经被征收人投票推选,确定舟山汇诚房地产估价咨询有限公司为半升洞区块改造项目的房屋征收评估机构,因孙某拒绝进行室内勘察,汇诚公司就孙某被征收的房屋作出《房屋征收评估分户报告》,并向孙某留置送达。
因房屋征收部门与被征收人孙某在签约期限内未达成补偿协议,2015年4月8日,普陀区征收办向普陀区政府报送《作出房屋征收补偿决定的申请》并附房屋征收补偿方案。孙某经普陀区政府通知,放弃了申辩及选择补偿方式的权利,2015年5月19日,普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定,并向孙某直接送达,同时在征收范围内予以公告。
孙某认为前述评估报告的作出程序违法,导致房屋征收补偿决定依据错误,且补偿数额过低,故以普陀区政府为被告,向舟山中院提起诉讼,要求撤销房屋征收补偿决定,一审法院认为评估和征收程序合法,孙某的异议不成立,驳回了孙某的诉讼请求,二审亦被驳回上诉,维持原判。

二、相关法律规定

房屋征收补偿决定的概念
房屋征收补偿决定,是指国家为了公共利益的需要,在依法征收公民房屋过程中,如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府,由市、县级人民政府依照有关规定,按照征收补偿方案确定的价格作出征收补偿决定。

房屋征收补偿决定的作出主体
在国有土地上房屋征收的过程中,若出现房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的情况,作出房屋征收决定的市、县级人民政府有权作出房屋征收补偿决定。(法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条)

房屋征收补偿决定应载明的基本内容有哪些
1、被征收人及被征收房屋的基本情况:如被征收人姓名、房屋位置、是否有房屋产权证、证载面积、实际建筑面积、房屋结构等;
2、房屋征收情况及作出补偿决定的过程:如征收主体、征收项目、征收程序是否合法、评估结果、评估程序是否合法等;
3、具体的补偿内容:如补偿方式(产权安置或货币补偿)、补偿项目、补偿标准、各项补偿数额、专户存储补偿款的银行账户信息、产权安置房屋情况、周转用房情况等;
4、被征收人需履行的义务及救济途径:如被征收人需在多少日内进行搬迁、对房屋补偿决定不服,可分别向哪个机关提起行政复议和行政诉讼,各自救济的期限是多久等;
5、法律责任及落款盖章:告知被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行,征收补偿决定落款处应加盖制作机关的印章,并注明制作日期。

作出征收补偿决定的条件是什么
作出房屋征收补偿决定应具备的三个前提条件:第一,有生效的房屋征收决定;第二,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确;第三,在保障了被征收人补偿安置选择权的情况下,依法应该给予补偿各项目之金额、保障住房、用于产权调换房屋以及提供的周转用房已经确定并到位。

作出征收补偿决定的前置程序有哪些
第一,选定房屋评估机构。由被征收人在规定时间内协商选定评估机构,在规定的时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定房地产评估机构;
第二,入户勘察,作出分户评估报告送达被征收人,并应当在征收范围内向被征收人公示,有异议的要申请复核评估;
第三,征收部门报请。征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出征收补偿决定,并提交报请材料;
第四,政府法制部门应当进行审核,并给予被征收人陈述、申辩、选择的权利。经过复核后,作出拟处理意见,报请所属市、县级人民负责人审批,涉及重大财产利益的,应当提交政府常务会议集体讨论决定;
第五,作出征收补偿决定,依法送达被征收人,并在房屋征收范围内予以公告。

征收补偿决定常见的违法点有哪些
1、作出征收补偿决定的依据违法
征收补偿决定是依据之前的征地文件和征收程序作出的,所以前述文件或程序中的任何一项出现了问题,这个征收补偿决定就是不符合客观事实并且违反法律规定的。
2、评估公司的选定程序违法
房屋价值评估机构本应是由被征收人协商选定的,当被征收人在规定期限内未协商一致,应当按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。评估公司如果由征收部门单方面直接确定,也未征求广大被征收人的任何意见,这样的选定程序就是明显违法的。
3、房屋性质、面积等认定不准确
被征收房屋应当区分已经登记的和未登记的建筑,对于已经登记的房屋,房屋性质、面积、用途一般以不动产权证为准,对于未经登记的房屋,应当按照征地文件、政策或市、县人民政府的认定结果进行评估。而在现实中,对于未登记的房屋,经常出现将商住两用房认定为住宅房,将住改非认定为住宅,对于房屋面积,未进行实际测量直接估算面积的情况,这都是不符合评估程序的,由此产生的评估报告显然也经不住推敲。
4、未依法向被征收人出具分户评估报告
评估公司应出具整体评估报告和分户评估报告,但在实践中,有的征收部门只向被征收人出具整体评估报告,却不出具相应的分户评估报告,有的甚至不出具任何评估报告,这都是严重违法的行为。同样,内容不完整,缺项漏项,甚至没有评估师签字和评估公司盖章,这都是不合法的评估报告。
5、补偿价明显低于市场价
对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,它要保证被拆迁人之后的居住条件至少不会下降,但实践中,评估价格明显低于市场价是很常见的违法情形,各位被征收人一定要提高警惕。

收到征收补偿决定应该怎么办?
在房屋征收过程中,如果始终未能和征收方达成补偿协议,是有很大可能收到房屋征收补偿决定的,在征收补偿决定中,内定评估机构、评估程序违法、补偿价格低等乱象并不鲜见。
被征收人在收到征收补偿决定后,要认真考量这份征收补偿决定是否合法,比如被征收人是否参与了选择评估公司、评估人员是否入户勘查、勘查情况是否符合客观情况、分户评估报告是否实际送达被征收人等等,如果对征收补偿决定有异议,一定要及时委托专业律师,找出违法点和法律依据,启动复议或诉讼程序,以维护自己的合法权益。



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