新版《土地管理法》昨日正式在人大常委会议上表决通过，集体经营性建设用地入市是此次土地管理法修改的最大亮点。那么2019土地管理法出台，对农村土地流转有何影响？自然资源部法规司司长在新闻发布会上表示：“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。”

 

1.与原《中华人民共和国土地管理法》区别在哪？
 

原《中华人民共和国土地管理法》43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；新法案在集体建设性用地入市方面，删除了这条规定。

也就是说，以前农村集体建设性用地想要进入市场中流转，必须首先按照相关法律法规被征为国有土地才行；而现在不需要这一征地的过程即可直接入市。

而农村集体建设性用地一旦入市，价值理性回归；这是与农民集体利益切实相关的政策。
 

2.现在农村集体建设性用地入市需要什么？
 

农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

此次修法使决定农村集体经营性建设用地是否入市、如何入市的主权很大一部分转移到了农民自己手中，同时破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
 

3.新法规的通过对各方有何影响？
 

（1）农村土地流转：全国性市场加速升级

首都经济贸易大学教授陈及认为：“修改后的土地管理法赋予了农民对集体建设用地的自主权，给集体建设用地进入土地市场增加了流动性，从而为农村经济发展，包括投融资提供了强有力的支持。”

农村集体经营性建设用地在市场中流转的过程中，土地的真实市场价格会显现，完善的市场机制会让土地的价值理性增长或回归。而理性的土地价格，又有利于形成工商实业的成本优势。

陈及表示：“在法律约束的前提下，农村集体经营性建设用地将表现出多元性、灵活性、流动性，使得金融资本对现代农村田园综合体等农村产业表现出极高的进入意愿。这将改变农村经济一潭死水的面貌”。

由此可见，农村集体经营性建设用地有利于农村土地优化配置，有利于农村产业结构升级，是真正解决“三农”问题的一个重要举措。

（2）部分房地产：为部分房企创造了加速扩张的机会

对于房地产市场来说，集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，按照规定，集体经营性用地入市，只能用于经营性用途，因此，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

（3）租房市场：抑制租金过快上涨

更多土地进入土地供应市场，有利于缓解供给矛盾。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。很多大城市的供地力度不大，当前租赁市场的用地面临很多压力。政策落地将对于一二线城市和部分三四线城市的城中村和城边村影响最大。

（4）商品住宅房：影响较小

新的制度安排对楼市尤其是商品房市场冲击不大。因为明确规定允许集体经营性建设用地入市，集体经营性建设用地市场只占10%左右，农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途，虽然也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等，但不能建设商品住宅，因此不会对商品住宅造成很大冲击。