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让补偿变得合法而简单

最高法判例：拆迁过程中，家庭成员签字有效吗？

案情介绍


最高法行申5519号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）

姚某

被申请人（一审被告、二审被上诉人）

某区人民政府

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）

黄某，系姚某之母

         姚某的房屋被纳入当地征收范围，征收方与姚某母亲黄某签订了安置补偿协议，姚某通过启动法律程序，希望确认母亲黄某与某区政府签订的协议无效。

          主要理由如下：姚某房屋建造在其父亲申请的宅基地上，姚某认为自己作为家庭成员，是土地使用权的共有人。该房屋第一层为家庭共同财产，二至四层及院内平房系姚某及妻子共同出资建造。姚某与其母亲黄某在征收前早已分户，故其对自身财产有独立处分权，黄某无权对再审申请人所有的房屋进行处分，签订协议行为属于无权处分。


法院说法

        关于签订被诉协议的被征收主体确定问题。实践中，国有土地上房屋征收一般将产权证书中明确记载的权利人确定为被征收人，并签订补偿协议。
 
        而本案所涉房屋为集体土地上房屋，未进行产权登记；同时，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村集体土地上房屋安置补偿一般以一处宅基地作为确定一户的基础，且通常确定家庭成员中一人作为户主签订安置补偿协议。本案中，经原审法院审理认定，案涉房屋所对应的宅基地系黄某和其丈夫于上世纪80年代申请，当时姚某尚未成年；在签订协议时，姚某与黄某就家庭内部财物并未分家析产，案涉房屋实际未予分割，由姚某与其母亲黄某共同居住，该房屋属家庭成员共同财产。黄某向征迁办提交了建房宅基地批复，商中路社区关于户主为黄某的书面证明，并以其子姚某有吸毒行为等为由申请确认黄某为被征收房屋的签订主体。

        同时，被诉协议的安置补偿内容均以“该户”作为安置补偿对象，姚某对于被诉协议中涉及的安置房和货币补偿等合同内容亦无异议，该协议实质上未损害姚某的合法权益，某区政府经审查确认黄某作为宅基地使用权人及户主可代表该户签订协议并无不当。对于无产权登记的房屋，行政主体在补偿安置中实难以明晰房屋所有权人各自份额；同时，亦难以苛责行政主体就尚未分家析产的某户房产分别与被征收人签订各自具体份额的安置补偿协议。

德凯提示

          关于被诉协议是否存在其他无效情形的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法的情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’：
 
        （一）行政行为实施主体不具有行政主体资格。

        （二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据。

        （三）行政行为的内容客观上不可能实施。

        （四）其他重大且明显违法的情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

         如前所述，行政主体具有相应法定职权，被征收人姚某和黄某对其所签协议内容均无异议，该协议亦未损害被征收人的合法权益。同时，该协议签订后已进入实际执行阶段，客观上可以实施，本案有效证据难以证明被诉协议存在上述法律规定的无效情形。
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