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土地流转的有益尝试——详解土地信托

来源:互联网 作者:管理员 时间:2013-11-28

 农村土地成为新的信托标的,信托将成为农民增加土地财产权利的金融工具之一,梦想已经照进现实。

    中信信托和北京国际信托(下称北京信托)分别于10月11日和11月7日,在安徽宿州和江苏无锡两地成立各自首单土地流转信托。“土地流转信托与十八届三中全会公告中‘赋予农民更多财产权利’正好契合。”中信信托董事长蒲坚对记者表示。

    《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措,赋予农民更多财产权利,主要是依法维护农民土地承包经营权,保障农民集体经济组织成员权利,保障农户宅基地用益物权,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。    11月12日,中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)。农村土地改革是其中颇受瞩目的一条,在会前便有所透露,备受关注,引遐想无限。

    “这一表述让很多信托公司此前关于土地流转的观望态度,可能转为实际行动,”有信托公司人士向记者表示,“就目前已成型的案例,信托公司在农民土地承包经营权上下工夫,成功概率会大些。”

    “信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转,推动土地资源合理再配置,促进土地的集约化和现代化经营,提高土地的生产能力和内在价值,使农民切实分享到土地增值所带来的收益。”中信信托董秘张继胜说。

    北京信托首席研究员刘向东表示,土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择,“在农村土地流转中引入信托制度,利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能,加快农村土地收益。土地流转和利用,可以让产权充分市场化,实现土地流转的公平与效率。”

    告别初级阶段

    土地信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托,在坚持土地所有权和承包权不变的前提下,按照土地使用权市场化要求,通过运用一定的方法,实施必要的程序,将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。

    土地流转信托形式早已有之。浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地在信托公司正式涉水土地流转之前,已经初步探索了土地流转信托模式。

    “绍兴模式”,即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构,起到信息汇总中间商作用。具体操作上,农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社;村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案;而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者;种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。

    “益阳模式”,即政府出资在乡镇设立土地信托机构,农民在自愿的前提下,将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构,并签订土地信托合同;农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地,从事农业开发经营活动。

    “沙县模式”,2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立,公司由县农业局负责组建,由县财政拨付200万元作为信托基金,拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡(镇、街道)成立土地信托分公司,通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地,并将集中后的土地调整成片,进行整理开发,通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目,获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。

    “这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段,是政府主导与信托公司设计的产品,农民无议价能力,对农民不具备融资属性,更像是合作社经营的另一种形式。”一位信托行业分析师表示。

    此外,中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权,委托给中粮信托设立自益型财产权信托。信托受益权质押给龙江银行肇东支行,为先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。

    这一模式在当时看来有诸多创新:一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产,设立财产权信托;二是将信托收益权质押给龙江银行,用于银行贷款的担保。

    中粮集团为中粮信托控股方,持股比例72%;中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东,持股20%。中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分,“这一特殊股东关系,才使得中粮信托信托受益权凭证,在尚未完全确权的情况之下,可以为农业贷款做质押担保。”有信托业分析师表示。

    只有土地真正为农民所有,农民才有议价能力,前提是土地确权。连续两年国务院颁布的“一号文件”,部署尽快完成农村土地承包经营权的确权登记,这让信托公司嗅到政策信号。

    今年年初的“一号文件”即《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提到,用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、土地边界“四至不清”等问题。

    “完成了土地确权,经营承包权才可能做成金融产品,实现流转。不然没法定量。”有信托公司人士表示。

    两单试水

    十八届三中全会召开前夕,土地流转信托破题。

    10月10日,中信信托与安徽宿州市埇桥区政府合作,正式成立国内第一个土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。此项目期限为12年,信托受益权采用结构化设计,涉及流转的土地面积达5400亩。“远期看,总流转面积将达25000亩。”中信信托项目负责人吴超杰说。

    据张继胜介绍,安徽宿州埇桥区是目前惟一“两区”地区。所谓“两区”,即安徽宿州埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区;2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。“相比于其他地区,这里土地相对集中,信托介入土地流转阻力相对小。”张继胜说。

    据该信托项目负责人吴超杰介绍,流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园,由安徽帝元现代农业投资有限公司(下称安徽帝元)作为服务商提供服务。园区规划为五大板块,涉及20多个子项目,具体包括:现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。“五大板块将形成完整的农业循环产业链。”吴超杰介绍说。

    参与到信托计划的农民,在获得基准地租的常规收益外(相当于每年每亩1000斤国标三等小麦的价钱),还可获得每年地租增值部分70%的利润分成。“除增加农民的财产性收入,更重要的是使农民身份得以转为产业工人身份。”张继胜说,在保证农业用地性质不变的基础上,农业产业园的建成可为出让土地承包经营权的农民获得一份产业工人的工作,多获得一份收入。

    据张继胜介绍,成立土地承包经营权集合信托计划,只是完成了土地流转信托的第一步。后续还会发起融资型信托计划用以解决土地改造、产业园开发、支付农民地租等流动资金问题,真正使得金融资本入驻土地流转。“预计发行3个月至24个月不等周期的信托计划融资,这部分收益率的确定还有待进一步研究。”张继胜说。

    安徽帝元与中信信托为平行合作关系,提供技术层面的支持;采取订单导向的生产模式以及做到对农民未来收益的业绩补偿承诺。“这相当于为此信托计划做了风险控制的准备。”吴超杰说。同时,安徽帝元还将与安徽农学院、中国农业科学院建立科研合作关系。

    另据中信信托内部人士介绍,参与土地流转信托计划的农民均已签署信托合同。“第一年的常规收入,即地租,已由安徽帝元一次性付款完毕。安徽帝元相当于用自有资金垫付租金的形式入股了与中信信托的这期合作。”上述人士告诉记者,由于目前安徽宿州地区处于休耕时期,因此融资类信托计划并没有进入发行阶段。“我们会根据项目资金的实际需要状况,发行传统意义的信托计划,由于目前尚处于前期改善农地状况阶段,因此具体的信托期限和收益率尚不能确定。”

    中信信托破题之后,11月7日,北京信托在江苏无锡推出第一单土地流转信托——“北京信托-无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”。

    该信托期限为不少于15年,收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成桃园村项目中,北京信托引入了土地股份合作社,使土地经营权股份化桃园村项目。据北京信托提供的内部资料显示,桃园村土地信托采取了“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计,即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人,再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”,“土地合作社”作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。

    同时,桃园村的水蜜桃种植能手成立“水蜜桃专业合作社”,北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。北京信托从“水密桃专业合作社”获得收益后再依据信托合同分配给受益人。将来,北京信托可根据需要为专业合作社提供资金支持。

    该项目的总负责人,北京信托房地产金融业务总部总经理何晓峰向记者表示,以桃园村王前组村民王荣发为例,以1.237亩承包地折算成49.45股出资额,今后15年,王荣发和其他232户村民股东,将凭证分享158.893亩承包地的信托收益。

    “信托存续期内,农户可获得每年每亩1700元土地租金的固定信托利益,从第七年开始享受浮动信托利益,即参与20%的盈利分红,还可进合作社打工取得工资收入。”接近该项目的人士说。

    据阳山镇党委书记吴立刚介绍,有五户村民的21.107亩土地暂不愿流转信托,这一选择得到了尊重。

    模式有待复制

    “在中信信托第一单出来前,大家还在观望,以为在十八届三中全会后才能有实质性成果,结果接连两家同行推出。我们加班加点,研究部的PPT已交上去了,等着项目部门反馈。”华南某信托公司研究部研究员向记者透露。

    根据记者获得的一份内部资料,西南一信托公司已就土地信托做了初步规划。该公司内部人士认为,信托公司开展土地流转信托的主要障碍和着力点包括:农民对于土地信托流转模式的接受程度、登记制度的完善、利益分配落实以及规避农业生产风险。

    安信信托董秘武国建向记者表示,安信信托一直积极审慎地对待“土地流转信托”等金融创新业务,也一直在探索城镇化机遇,但新的机会或业务领域与政策、地域、客户等诸多因素有关,一种模式也未必适用所有信托公司。“公司关于相关创新业务的研究工作是持续的,地域也是比较宽泛的,鉴于诸多因素限制,目前尚未推出相关产品,故具体区域暂不能披露。”武国建表示。

    张继胜向记者透露,除已成立的土地流转信托计划,中信信托专门组织了四五个业务团队在全国范围内考察。“我们一个业务团队刚从西南某地考察归来。至于能否复制安徽宿州的模式,还有待进一步定夺。”张继胜说。

    一位中信信托人士向记者表示,在洽谈项目过程中,有的农民不愿参与土地流转。“信托公司与地方政府在尊重农民意愿的基础上,通过‘置换’形式(即为保证土地经营承包权的完整性,将不参与流转的农民所承包的地段在保证公平公正的前提下换至别处)满足信托计划的顺利成立。”他表示。

    “根据《决定》,农民享有承包地的抵押、转让的权利。就目前看,较容易实现的是将土地经营承包权的信托受益权凭证抵押、担保,农民就增加了新的融资渠道。”一位信托分析人士认为。

    上述人士还称,土地流转信托究竟有多大作用,还有待观察。信托公司在制度红利已经消耗殆尽的情况下,势必要忍住阵痛,回归本源的“创新”,服务实体经济的需要,是应走之路。

    有信托公司人士向记者坦言,土地流转信托项目上短期收益并不可观,更多是着眼未来。“大胆想象一下,一旦土地流转信托形成规模化效应,农民手里面的信托受益权凭证在二级市场流通,土地银行的出现将不奇怪。”

    对土地流转开来后,是否会造成农民失地的担忧,国务院发展研究中心农村研究部副部长刘守英向记者表示,农民享有承包地的抵押、转让的权利,只是给农民更稳定长久的农地使用权。可以肯定的是,短期内农民不会大量用承包地抵押融资,也不会轻易卖地,更不会导致失地农民流离失所。

    “农民享有承包地的抵押权、担保权,实践中是否会抵押、担保,还取决于农民及其家庭的理性计算。比如是否需要抵押、抵押是否会导致失地风险,必然要认真权衡;同时,即使农民愿意抵押,能否抵押还取决于银行是否愿意接受。”刘守英如此指出。

    《决定》第21条提出:“建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”国泰君安证券高级经济学家林采宜认为,这意味着在保障农民自愿自主交易原则的前提下,农村土地使用权将大规模进入流转市场并实现集中经营。

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李久凯律师