德凯律师团作者：admin
发布时间：2018-03-20 16:46张先生位于江苏省淮安市拥有一栋房屋，2005年，张先生在该房屋内注册了某有限责任公司，从事香料、香精、化工产品及化工原料批发，经营期限从2005年至2015年，尽管规模不大，但是经营效益尚可。
2010年，由淮安市土地储备中心取得该地块儿储备用地。张先生的房屋正好位于上述地块范围之内。
张先生要求根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿，1:2的面积回迁写字楼，另外再补偿60万元。
而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均将该房屋定性为住宅，按照住宅房屋进行补偿，对住改非仅定额补偿1万元，双方的补偿要求相差甚远。
张先生位于江苏省淮安市拥有一栋房屋，2005年，张先生在该房屋内注册了某有限责任公司，从事香料、香精、化工产品及化工原料批发，经营期限从2005年至2015年，尽管规模不大，但是经营效益尚可。
2010年，由淮安市土地储备中心取得该地块儿储备用地。张先生的房屋正好位于上述地块范围之内。
张先生要求根据房屋实际使用状况按照沿街门面房进行补偿，1:2的面积回迁写字楼，另外再补偿60万元。
而淮安市土地储备中心提供的两种补偿安置方案中均将该房屋定性为住宅，按照住宅房屋进行补偿，对住改非仅定额补偿1万元，双方的补偿要求相差甚远。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
而结合实践中各地规定，针对“住改非”房屋性质的认定及补偿，存在以下几种情形：
√ 依照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
2007年4月15日，颁布实施的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
√ 有条件的享受商业用房补偿政策
根据经营时间、是否取得合法证照：浙江庆元县发布的《庆元县E19-23东门巷地块“住改非”认定规则》规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。
建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。
该规定相当于其将“住改非”房屋性质认定下放至各地，而各地在制定相关认定标准时不统一。所以，关于“住改非”房屋的补偿问题，具体可根据法律法规及地方性规定综合认定。
tip：对于“住改非”房屋如何补偿的问题，目前尚没有一个全国性统一规定。所以作为被拆迁人在面临补偿不满意的情况下，要及时通过法律手段维护自身合法权益。
而且平时一定要注意保留工商、税务等能证明实际经营及经营业绩等方面的证据。
