深度分析——新制定的民法典对征地拆迁究竟会造成怎样的具体影响

今年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这是我国第一步完整的规范民事法律生活各个方面的法律，意义不可谓不重大。虽然新通过的民法典规范的是民事法律生活方面的事，和土地征收和房屋拆迁这种行政行为没有直接的关联。但是实际上来

未知作者：admin

发布时间：2020-06-28 17:27

今年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这是我国第一步完整的规范民事法律生活各个方面的法律，意义不可谓不重大。虽然新通过的民法典规范的是民事法律生活方面的事，和土地征收和房屋拆迁这种行政行为没有直接的关联。但是实际上来说，这个民法典中的一些新增和修订的规定还是会对征地拆迁造成直接、具体的影响。其中，具有突出影响，而且并未在其他法律中予以提及的有两点，即七十年产权的续期费用和居住权的增加。在这里，主要就这两点进行评析。

在生活中，我们经常会说商品房七十年产权。但是严格意义上来说，这一说法是错误的。产权指的是法律上的所有权。而《物权法》第四章、第六章和《中华人民共和国民法典》第二章第二分编都没有规定所有权以及建筑物所有权存在期限。所以，房屋的所有权并没有期限，产权理论上万万年不成问题。但是我们买的房子，不可能真的是空中楼阁，需要占用土地。而商品房占用的土地根据82年宪法的规定，所有权是属于国家的。既然地是国家的，虽然我们只是在住自己家的时候顺带着使用国家的土地，总归还是要取得国家的同意，也就是取得相应的土地使用权。一般来说，我们购买的商品房对应的土地使用权是从国家出让获得，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地的最长出让期限是七十年，多数情况下，实际出让的期限也是七十年。这也就是我们经常说的七十年产权的由来。因为商住房不能使用居住用地，必须使用商业用地，而商业用地按照《条例》的规定，最长的出让期限是四十年，所以我们也会说，商住房是四十年产权。

既然土地使用权是有期限的。那么会不会土地使用权到期之后，房子就归公了呢？我相信这是不少人的担心。在民法典生效之前，主要有两部法律涉及到土地使用权到期后处理的问题，《物权法》和《城市房地产管理法》。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

总的来说，按照现行法律的规定，住宅七十年产权到期之后可以自动续期，您不必担心住宅被收回。但对于续期之后的缴费问题并没有做出规定，似乎在暗示自动续期不需要缴费。其他的房屋到期之后需要和政府再次签订出让合同，重新缴纳土地出让费用。如果双方达不成出让合同，土地使用权归国家所有。至于土地上房屋的所有权问题，如果有这方面的约定按照约定，没约定的情况下怎么处理国家没有具体规定，只是含糊地说按照法律、行政法规处理。但是参照土地租赁合同到期后的处理，应当是房屋归国家所有，国家有权要求原所有权人腾清房屋。通俗地来说，就是充公。

刚刚通过的《民法典》第三百五十九条相对于《物权法》上的规定的变动，主要明确了住宅七十年产权到期之后确实会存在一个续期费用。但是续期费用怎么算，是否会减免交由其他法律规定。那么，这会对您的拆迁权益造成怎样的影响呢？国有土地上房屋征收评估办法第十四条明确规定被征收房屋价值的评估应该应当考虑土地使用权的因素。如果之后制定的法律明确续期要收取一笔可观的费用，土地使用权续期费用的问题将会导致土地使用权价值的贬损，进而影响房屋的评估价值和最后拆迁时的补偿。不过目前来说也不需要对此过于担忧，就媒体的报道来看，现在人大法工委总的来说还是倾向于对住宅建设用地使用权续期费用予以免除或者至少对符合条件的多数予以免除。所以目前《民法典》相对物权法关于续期费用问题的修订对于被拆迁人利益暂时还不会造成较大的影响，在可预见的未来也不大可能对被拆迁人利益造成严重损害。

除了七十年产权续期费用的规定之外，民法典所涉及的另外一个对征地拆迁产生直接、具体影响的便是居住权制度的设立。虽然说，我们老百姓平时可能在口头上谈到居住权，政府机关甚至是国务院、最高人民法院也有文件提及到居住权，但实际上在《民法典》通过之前，居住权并不是依据法律设定的物权（具体地说，是用益物权，即对物占用、收益、使用的权利），而是一种个人通过合同设定的一种权利，又或是对老百姓居住权益的抽象。合同设定的居住权和现在依据法律设定的居住权的差别在什么地方呢？最大的差别在于两者的效力范围。《民法典》所规定的居住权拥有对抗第三人的效力，而两个人之间通过合同约定产生的居住权不具有对抗第三人的效力。举个例子帮大家理解，假设我拥有依据民法典设立的某间房屋的居住权，那么如果说这个房屋的所有人把这间房屋转卖给别人，买主想要住进来，我所拥有的居住权能够对抗买主的所有权，可以名正言顺地拒绝买主搬入。但是，如果我只是和原来的所有权人签了一个合同确立了居住权。那么，所有权人把房子卖给别人之后，我们就不能用合同确立的居住权来对抗买方，只能让买方搬进来，造成的损失只能找合同的对方，也就是原所有权人索赔。既然居住权可以对抗第三人，那么自然也可以对抗拆迁方，当然这个意思不是说您对某个房屋有居住权，这房子碰上拆迁就可以不拆了，而是说您作为居住权人可以像房屋的所有权人一样，直接向拆迁方索要并取得补偿。这一点在《民法典》上有明确规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”——民法典第三百二十七条。目前来说，《国有土地上房屋征收补偿条例》还没有将居住权人纳入到被拆迁人的范围内，不过预计未来会有相应的修订。

那么我作为居住权人能够取得哪些补偿呢？笔者试结合现有的《国有土地上房屋征收补偿条例》和有关判例加以论述。
房屋价值的补偿：房屋价值的补偿原则上来说归属于房屋的所有权人，居住权人享有。毕竟房屋本身是属于所有权人的，居住人只是享有居住的权益，房子本身的价值与其无关。
装修价值的补偿：谁的东西受损失了该向谁赔是一个很浅显的道理。最高人民法院在判例中也支持了承租人向拆迁方索要承租方实施的装修的补偿的请求。因此居住人如果自己实施了装修的，对于自己搞的这部分装修有权享有补偿。

搬迁过渡费和临时安置费：这两项补偿的目的是为了弥补被拆迁人搬迁和租房过渡费用的损失。既然居住人被拆迁后不得不自己掏钱搬迁和租房过渡，自然应当享有相应的补偿。
停产停业损失：虽然最高院在判例中支持了承租人对停产停业损失的补偿，但是承租人就法律上来说当然有利用租的房屋开展经营活动的权利（只要经过出租方同意且遵守国家法律），而居住权人应当没有将房屋用于经营的权利。如果开展经营活动，居住权人不应当取得相应补偿（虽然民法典并未明文规定居住权人不得将房屋用于经营，但是从居住权字面意义可以推知；预计最高人民法院会出台司法解释对居住权制度加以细化，对于这个问题最好到那个时候再加以讨论，这里只是笔者合理的推测）。
搬迁奖励：搬迁奖励一般来说是奖励被征收人配合搬迁的行为，而居住权人的态度和所有权人的态度一样对于拆迁能否顺畅进行关系巨大，因此，居住权人如果配合拆迁的话，理应获得相应的搬迁奖励。

上述现有的补偿实质上都没办法弥补居住权人最为重大的损失：即在房屋中居住权益的损失。按照《民法典》的规定，居住权原则上是无偿设立的，不需要像租房子那样定期支付租金。房屋承租人所承租的房屋被征收之后，无非是把本来要交给原房东的租金用于别的房屋的租赁，经济负担没有提高，所以不需要对承租人的租赁权进行补偿。而居住人原本住的好好的，不需要付租金，现在就需要另外掏钱买房子或者租房子，所以应当对居住权益的损失进行补偿.居住权人可以根据居住权益损失的评估结果取得相应的货币补偿。如果所有权人选择产权调换而且同意，居住权人也可以选择取得安置房居住权。但是，如果所有权人选择产权调换，那么居住权人能否在所有权人不同意的情况下选择取得安置房居住权的补偿方式？如果如果所有权人选择货币补偿，那么居住人是否可以在别的安置房上取得居住权作为补偿？这些问题都有待解决。

说一千，道一万，居住权人肯定可以取得一定的补偿，但是很多细节的问题都有待未来的立法来解决。需要强调的是，上述的补偿的前提都是基于您确实取得了法定的居住权的情况下。而按照《民法典》的规定，要取得法定的居住权，必须通过登记的形式。也就是说要像办房产证一样，去登记、领证才行，不是说签个协议就可以。如果说今后，您因为种种原因要设立居住权，千万不要忘记去登记。

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