土地被强制征收怎么办?看完这些你就知道怎样应对了!

一、案例再现 张先生系辽宁省沈阳市和平区某村村民,自1999年始至2029年止承包本村集体农用地作为口粮田进行耕种且30年不变。其有土地承包经营权证作为其使用权依据。2013年6月1日当地区政府发布《征收公告》,以长白岛开发区本村土地整理项目进行土地征收。其中国有土
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发布时间:2019-08-02 16:42

一、案例再现




 

张先生系辽宁省沈阳市和平区某村村民,自1999年始至2029年止承包本村集体农用地作为口粮田进行耕种且30年不变。其有土地承包经营权证作为其使用权依据。2013年6月1日当地区政府发布《征收公告》,以长白岛开发区本村土地整理项目进行土地征收。其中国有土地上的单位、居民房屋等按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规、政策;集体土地依据《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等进行集体土地征收行为,征收期限为3个月。张先生的口粮田被纳入了此次征收范围之内。

 

此后,由于征地执行及补偿安置等问题突出,该地土地征收推进困难。张先生由于对补偿亩数及数额过低等情况不予认可,未与当地政府达成补偿协议并委托律师介入维权。

 

此后,张先生启动了政府信息公开程序,对征地批复、征地公告、征地补偿安置方案以及征地补偿款发放、使用情况和立项批准文件等信息进行调取。

 

由此得知,该地启动土地整理项目系服务于地铁项目建设进行,征地批复最早于2015年12月由辽宁省政府进行印发且《征收公告》自2013年至2018年间由于进展缓慢被延长若干次,补偿安置方案也迟迟未曾向当地村集体进行张贴公告,补偿款的发放及使用情况也被区政府作为保密信息不予公开。

 

张先生直接针对补偿款的发放及使用情况这一核心信息进行了行政复议,复议获得支持后,区政府作出了编号式的补偿款发放情况统计,但该统计表依然不符合规定。

 

张先生马上针对该答复向沈阳市中级人民法院提起了诉讼要求撤销并重做,法院判决支持了原告诉求,要求区政府重新进行答复。

 

同时,2018年5月31日,大量身穿制服的工作人员于当天下午对张先生家承包地进行了强占。张先生通过报案程序及复议程序得知强占系和平区征收部门进行,是政府行为。张先生立即针对区政府的强占行为向沈阳市中级人民法院再次提起诉讼程序请求确认区政府强占行为违法,该案目前正处于审理阶段。


那么,土地征收到底应该由谁来主导?农民何以将维持生计的口粮田使用权让渡出去?征收土地到底遵循怎样的合法流程?面对强制被征收的农民该关注哪些违法点进行维权?


 

二、案例解读






依据《土地管理法》第四十四条之规定,建设占用农用地应办理农用地转用审批手续;第四十六条之规定,国家征收土地的,依法批准后由县级人民政府组织实施;第四十七条之规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。也就是说国家为建设公共项目需要,依照法律法规和程序将农民集体所有土地使用权限转换为国有建设用地并依法给予农民合理的补偿和妥善的安置为土地征收之含义。

 

理论上来讲,土地征收行为至少需要县及以上人民政府负责实施或作为征收主体。本案中,区政府在行政级别上实际上与县人民政府平级,因此也可以作为征收主体进行征收。土地征收概括上讲也属于政府行政行为的一种,只不过在某些环节上更加偏向行政强制。

 

正因为如此,整个征收行为,有权机关必须要做到最大限度的保障被征收农民的合法利益。不仅在实体上更要体现在程序中,这也就是我们常说的“看得见的正义”。但近年来各种层出不穷的征地手段甚至直接触碰法律红线,类似某某地区按照违章建筑直接拆除宅基地房屋,实则明修栈道,暗渡陈仓的搞大规模建设;又比如某某地区按照村民大会表决通过类似的“腾退”、“自愿搬迁”政策,披着村民自治的外衣形式,却暗流涌动侵害着集体土地物权等等。

 

三、土地征收合法流程






 

其实,据我们并不遥远的土地征收合法流程大致如下:

 

(一)依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)之规定,在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。这里强调的实际为拟征地告知。此阶段,更多强调的是通知义务及前期准备;

 

(二)《国土资源听证规定》赋予了广大被征收户听证的相关权利,广大农户在国土部门征地报批前期要利用好这个权利,对于补偿标准等问题进行足够重视;

 

(三)《土地管理法》第四十四条之规定,建设用地涉及农用地转用审批的,除由国务院批准的或依批准的,均由省、自治区、直辖市人民政府批准。同时《土地管理法实施条例》中也相应规定了报批程序所提交的文件种类。市县国土资源局将“一书四方案”(或三方案)、及征地调查确认表、勘测定界、安置方案等“审查报批材料”组卷完毕逐级进行上报。最终由国务院或省级人民政府下达“征地批准文件”。在这个环节“审查报批材料”及“征地批准文件”决定了立项的征地行为是否被批准。

 

因此如案例所示,律师及时对该文件进行了调取。实践中许多地方经常出现在“征地批准文件”上投机取巧等行为,值得注意;

 

(四)依据《土地管理法》第四十六条之规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。当地政府要及时对正式公告在当地进行公示公告,同时广大被征收户还应在规定时间内办理补偿登记事宜;

 

(五)《土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定,市县人自然资源部门将拟定的征地补偿安置方案经公告、听证后报当地市县人民政府批准。此后对安置标准不满意的,农户依然可以申请协调及裁决解决;

 

(六)落实后的方案,最终会和认同补偿方案的农民进行协议的签订并足额支付相应的补偿。只有补偿支付到位才可以依法进行土地征收。本案中,张先生在并未认同补偿方案的前提下承包地被强制占用的行为明显是违背这一原则的。

 

但有些时候,征收部门因为急功近利或因为徇私枉法等原因往往会有意在某些步骤进行省略或规避,有些地方甚至连同“两公告一登记”(即征地公告,收低补偿安置方案公告,补偿登记)都未进行过张贴及公示。更有甚者直接在征地批准文件上下大文章公然违反法律法规,常见的情况比如“以租代征”即有意绕开审批程序,直接签订租赁合同进行建设;“未批先占”或“少批多占”即征地批准文件还未报批下来就进行占地建设或者批下来一部分却占用更多的部分;“拆分审批”即规避需要由国务院进行审批的情况(比如征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷,其他土地超75公顷),逐步或逐年进行等等。这些违法乱象的行为严重侵害着被征地农民合法权益,而且在某些地方依然屡见不鲜。

 

四、维权建议




 


面对违法征地现象,被征收人一定要及时通过申请政府信息公开调取类似“两公告一登记”、“征地批复文件”、“建设用地审查报批材料”等一系类征地信息。

 

以本案为例张先生直接抓住区政府征收土地信息制作中最敏感的违法点即“补偿补助费用的发放及使用情况”从而一击毙命;同时面对公然违反“先补偿,后征地”原则的当地委托部门,在保留有力证据的前提下,直接将其强占土地的违法行为诉至法院更是最为便捷、高效、有力的维权方式;土地违法查处等形式是针对“未批先建”“拆分审批”等规避批复行为的有力维权措施。被征地农户面临违法征收行为应保持有理有据有节,勇于指出错误,监督当地机关实施行为,切不可因为冲动引发不必要的纠纷。

 

农户何以将赖以生存的口粮地使用权让渡出来?长期积累下来的耕作方式及源源不断的生活资源面临戛然而止,如果农户得不到妥善安置,他们的生活便无以为继。《土地管理法》第四十七条做出了原则性规定,首先明确了征收耕地的需要补偿的土地补偿费、安置补助费、以及地上附着物和青苗补偿费四大种类。

 

同时,在保证农民原有生活水平的前提下对各自项目的补偿标准同样做出了原则性规定和上限规定。这里,提前申请信息公开调取补偿安置方案是十分必要的一环,然后按照各自亩数和人口数对应当地补偿数额进行一一核对。同时对于标准不满意的,我们国家也提供和协调与裁决的救济途径。

 

需要知道的是,政府在补偿款发放过程中,所有公共利益的信息都应该进行公开公示,如果有任何隐瞒或私下交易情况,广大农户应该及时调取该信息,并要求得到相应的补偿说明。


 

五、德凯提示





 

近年来打着诸如“违建”、“禁养区”或“腾退”的幌子,变相违法征收集体用地的行为同样屡见不鲜且大有蔓延态势。

 

此类案件处理起来难度有所增加,大多数时候需要揭开其背后隐藏的项目名称或者不为人知勾当。这在实践中虽然操作难度较大,但包裹的越紧却越易发掘其突破口。违建的认定主体及认定依据在《城乡规划法》中有明确的规定,实践中,国土局、环保局、乡镇政府有时会突然无中生有认定住宅或养殖场的违建性质,其实这在法理上根本无法站稳脚跟;同时到目前为止,设施农用地上的养殖场在《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中明确规定并不需要办理农用地转用审批手续;另外,《畜禽规模养殖污染防治条例》中,明确说明因禁养区却需关停整治的需要进行相应的补偿。

 

因此,想以违建或者禁养区等名义进行少补或不补的幻想并不成立。面对以村民自治“腾退”名义进行征收的,其实更应该变换思路去挖掘背后隐藏的真实项目建设,从项目作为突破口来寻找真正的合理补偿标准。

 

万变不离其宗,任何征收土地项目无论以何正眼花缭乱的形式出现,都会隐藏着自有的法律流程,一旦按照法律流程发现环节缺失,也必然存在着相应的法律漏洞。土地征收就在你我身边,当我们自身权利受损,无法享受到土地征收带来的合理成果时,那么就需要你我及时勇于发现征收存在的违法点并予以沉重的打击。

 

六、法律法规





 


1、《土地管理法》

 

第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

 

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

 

第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:


(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(警惕拆分审批)
(三)其他土地超过七十公顷的。


征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

 

第四十六条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

 

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

 

第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。


征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

 

征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。


第四十八条 征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

 

第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。


禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

 

2、《土地管理法实施条例》

 

第二十三条 具体建设项目需要使用土地的,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,涉及农用地的,按照下列规定办理:


(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征收土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。


(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。


3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

 

(十四)健全征地程序。在征地过程中,要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制,维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项,除特殊情况外,应予以公示。

 

4、《国土资源听证规定》

 

第十九条 有下列情形之一的,主管部门在报批之前,应当书面告知当事人有要求举行听证的权利:


(一)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的;


(二)拟定非农业建设占用基本农田方案的。

 

5、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》

 

二、积极支持设施农业发展用地

 

(一)设施农业用地按农用地管理。生产设施、附属设施和配套设施用地直接用于或者服务于农业生产,其性质属于农用地,按农用地管理,不需办理农用地转用审批手续。生产结束后,经营者应按要求进行土地复垦,占用耕地的应复垦为耕地。

 

6、《畜禽规模养殖污染防治条例》

 

第二十五条 因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域,或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治,确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所,致使畜禽养殖者遭受经济损失的,由县级以上地方人民政府依法予以补偿。
 

 

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