为啥公房承租人可以拿到补偿款?

为啥公房承租人可以拿到补偿款? 最近,有一位微信号的读者向本所公众号提问:凭啥公房承租人能够拿到拆迁的补偿款?公房承租人和一般的承租人都是租房子的,无非是一个租的公家的房子,一个租的是私家的房子,有啥区别。 非要说,公房算是国家给予的一种福利这确实是
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发布时间:2019-08-06 14:31


为啥公房承租人可以拿到补偿款?

最近,有一位微信号的读者向本所公众号提问:凭啥公房承租人能够拿到拆迁的补偿款?公房承租人和一般的承租人都是租房子的,无非是一个租的公家的房子,一个租的是私家的房子,有啥区别。

 

非要说,公房算是国家给予的一种福利这确实是一个很重要的问题,目前来说,公房作为我国建国后一段时间的遗物仍然将长期存在,在北京上海等大城市中公房也还比较普遍。在我国城市化仍然在不断推进的当下,公房拆迁比较频繁。因此,笔者在这里整理了有关公房拆迁的有关知识,以飨读者。

 

一、什么是公房?





 


所谓的公房,一般来说指的是公有房屋的简称。我国在公房转轨时期制定的《城市公有房屋管理规定》明确规定:公有住房即集体或国家所有的住房。

 

根据《城市公有房屋管理规定》的规定,依据房屋性质,公有房屋可以分为公有住房和公有经营性住房。个人使用这样的公有房屋的权利,在各地地方性法规中被称为公有房屋使用权,或者公有房屋承租权/公有房屋租赁权。

 

因为公房使用权人往往还是要定期向单位或者房管局(依据是否是自管公房还是直管公房而定)缴纳一定的租金,公房使用人和单位/房管局之间的关系类似于租赁关系,因此,立法者往往把公房使用权和公房承租权/公房租赁权混在一起使用。
 


二、公房的性质






公房的性质从诞生到今天发生过不小的转变。在计划经济时代,公房承租权是作为一种重要的实物福利被政府发放给居民的。

 

这种权利具有高度的公属性,也就是说,如何处分这种权利基本由国家、集体的意愿而定。以具有代表性的,1990年8月1日实施的《上海市城镇公有住房管理条例》为例说明。

 

根据这个规定,分到的公有住房不得转租,否则不仅要没收违法所得,还要处以违法所得三倍的罚款。既然如此,转售肯定是更不可行了。承租权人只能拿自己的公房和其他人的公房互换,还必须经过出租人的同意。

 

随着改革开放和住房改革的深入,公房承租权逐渐丧失了国家、集体福利的性质,逐渐成为了属于私人的,私人可以自行处分的权利。

 

2000年7月施行的《上海市房屋租赁条例》废止了前面提到的《上海市城镇公有住房管理条例》,并规定:公房可以转租出去,转租之前不需要经出租人同意,只需要在转租前告知出租人即可,所得收益出租人不得干预;公房承租权也可以转让,但转让之前需经过出租人的书面同意。从原先的禁止转租并处以高额罚款,到后来的经通知就能转租,公房承租权完成了从由“公权”到“私权”的华丽变身。

 


三、公房承租人拿到补偿的原因





 

公房承租权正如我们前面所分析的那样,已经成为了一种基本属于私人自己的权利。但这不能解释为什么同样都是私权,为什么私房承租人就不能直接拿到拆迁补偿,公房承租人就能够拿到补偿呢?有两个方面:

 

一个方面来说,公房承租权比起一般的承租权来说,更接近于房屋所有权。根据《上海市房屋租赁条例》,公房出租人原则上来说不得解除租赁关系,而一般的租赁没有这种限制,这是其一。其二,一般的租赁根据我国《合同法》二百一十四条的规定,最长不得超过二十年,而而公房承租人可以终生租用公房,(根据很多地方性法规和司法判例)甚至死后还可以由共同居住人继承。其三,一般的租赁,哪怕是租赁房屋,只要签一个合同就行;而要租公房,就像买房子要拿房产证一样一样,也是要取得相应的证件(即房管局印发的租用公房凭证)。

 

如此种种,可见,公房租赁权虽然不是房屋所有权,但是已经很接近了。既然您拥有的房子拆了要给补偿,那么公房拆了要给承租人补偿也很合理。

 

另外一个方面来说,也是现实社会需要的驱使。在房改前,对于拆迁公房的,实行“拆公还公”政策,即拆除公房,还给公房承租人新的公房。然而在房改之后,公房供应量大规模下降,“拆公还公”的政策难以继续实行。而不给补偿明显不合理。

 

私房的承租人在原有的房子拆了之后大不了换一个房东,租金一般来说差不了太多,不会造成租户经济负担的显著加重。而公房承租人没法租公房之后只能转向私房,私房的供应量足不足以满足需求且不论,私房的房租显然要高出不少,从而导致租户的经济负担大为加重;这种情况很容易引起群体性事件,进而破坏社会稳定。因此,还是要给公房承租人补偿。




四、公房拆迁怎么补偿?



 


目前来说,各地公房拆迁补偿政策存在着一定差别。谨列举一些地方性法规如下:

 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

 

第二十九条  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴;

 

第三十六条  征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持;

 

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

 

第三十三条  征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以获得征收补偿,符合房改条件的,应当先进行房改,房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿,并与所有权人签订房屋征收补偿协议;不符合房改条件的,补偿方式和标准如下:

(一) 选择货币补偿的,租赁关系终止,给予其被征收房屋价值90%的补偿,给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

(二) 选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

 

第三十四条  征收公有非住宅房屋,被征收人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

 

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》

 

第二十五条 (一) 公有住宅房屋承租人选择房屋补偿方式且被征收人同意解除租赁关系的,由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋应当支付的价款;房屋征收部门按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿,补偿房屋的产权归原房屋承租人;

(二) 公有住宅房屋承租人选择货币补偿且被征收人同意的,由房屋征收部门将按照本条例规定计算的补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款,余款支付给房屋承租人,扣除款支付给被征收人;

 

第二十六条  征收非住宅房屋,实行就地房屋补偿的,按照被征收房屋建筑面积进行补偿;补偿房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分,由被征收人按照补偿房屋的市场价格支付房款。实行货币补偿的,房屋征收部门应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金。实行异地房屋补偿的,房屋征收部门应当提供与按照货币补偿方式计算的补偿金价款相当的房屋供被征收人选择,补偿房屋价款和货币补偿金存在差价的,双方应当结算差价款。

 

从上面的文件中可以看出,对于公房拆迁,各地补偿的数额并没有统一的做法。像上海、武汉就是按照房屋价值的固定比例进行补偿,其中公有住宅给承租人补得更多的做法。也有像青岛这样,住宅按照住房改革有关规定对承租人补偿,其余归所有权人;公有非住宅和普通的非住宅一样,只给房屋的所有权人补偿,不给承租人补偿的做法。

 

总的来说,毕竟因为公房承租权不是房屋所有权,所以补偿金额相较于一般的房屋的补偿要少。



五、涉及法律法规汇编



《城市公有房屋管理规定》(已于2001年被废止,但是仍然具有相当的参考意义)

 第三条  本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。

 

《中华人民共和国合同法》

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

 

《上海市城镇公有住房管理条例》第十七条、第三十五条(已于2000年被废止,对考察当时的做法具有相当参考价值)

 

《上海市房屋租赁条例》第二十九条、第三十八条、第四十一条


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