如何提高土地征收补偿标准!_北京德凯拆迁律师团

如何提高土地征收补偿标准!

你们现在拿走我承包的蔬菜大棚地，你们凭什么按照好几年前的价钱补给我？我搞蔬菜大棚为什么？你们这么拿走，我去喝西北风？这是江苏南京江宁区谷里社区戴某在一个并不晴朗的天气里对前来洽谈征收补偿工作人员的当面质问，心情，比天气要糟糕。事实很简单，一个是听起

未知作者：admin

发布时间：2019-08-13 11:24

“你们现在拿走我承包的蔬菜大棚地，你们凭什么按照好几年前的价钱补给我？我搞蔬菜大棚为什么？你们这么拿走，我去喝西北风？”这是江苏南京江宁区谷里社区戴某在一个并不晴朗的天气里对前来洽谈征收补偿工作人员的当面质问，心情，比天气要糟糕。事实很简单，一个是听起来高大威猛的全省广播电视发射塔项目。一个是征收部门拿着所谓自己的“土地征收补偿标准”放在被征收人面前，这份标准并非那么客观全面，没有合理的青苗补偿、附着物补偿；并非考虑实际情况，补偿价格参照将近10年前的标准。唯一存在的可能就是两件事之间达成的某种默契。960万平方公里土地，遍地高楼平地起。但不知道还有多少依赖土地的人与戴某一样正在经历一个过山车式的人生阶段——失去土地，失去的更可能是生存的根基。

那么，法律标准在哪儿？

其实，你可以感叹，但你并不需要妥协。因为部分地区对法律规定选择性无视，并不代表能冲破法律的禁锢。你所谓的“标准”也根本对抗不起沉甸甸公平。戴某有心，于是通过德凯律师启动了信息公开，补偿安置争议协调、争议裁决，行政裁决等程序。
他们选择性无视的法律其实是《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）。《土地管理法》第四十七条作出的规定掷地有声，明确了征收农用地需要补偿的四大项目：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。同时，在保证农民原有生活水平的前提下对各自项目的补偿标准同样做出了原则性规定和上限规定。实际上摆在戴某面前的补偿安置方案从根本无法保障其生活水平，当地设定的2010年及之前审批项目按照2005年标准补偿，2010年后该项目征收到的承包地，依然用2005年的补偿标准衡量，如此呆板的作法，毫无疑问在不符合《土地管理法》及国土部2-3年调整一次片区综合地价的文件精神。

你理或不理，《土地管理法》的必杀技也依然会横空出世，四大补偿项目不仅种类确定，计算方式也规定在其中：
一、“土地补偿费”也就是用地单位依法对被征地的集体经济组织在征地前进行的相应经济补偿。
该补偿部分不仅补予集体组织，对农户个体同样也补给相当一部分比例，各地具体也应出台相应的规范性文件予以支持。计算标准为为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍（耕地前三年平均产值×倍数）；

二、“安置补助费”即用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿。
对于这部分补偿计算，被安置农业人口为核心，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，同时每公顷可以至15倍（该户安置农业人口数×耕地前三年平均产值×倍数）。以上两项若不能维持原有生活水平，土地补偿费和增加的安置补助费总额可以提高至近三年平均产值30倍；

三、青苗补偿标准指征收土地时农作物正处在生长阶段不能收获所获得经济补偿，
该部分由省、自治区、直辖市规定，但具体农作物生长期等因素是不可避免需要考虑的；四、地上附着物，因征地被毁损的构筑物、附着物比如房屋、水井等等向所有人支付的补偿。该部分同样由省、自治区、直辖市规定，但“拆多少补多少，不低于原有生活水平”应为征收单位征收补偿的原则。

另外，值得一提的是，有些相对幸运的集体农户甚至可以依据《最高法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题规定》第十二条之规定，在征收集体土地时没有进行安置，补偿安置时纳入到城市规划区后，按照国有土地房屋征收补偿标准获得补偿。当然这不是我们可以决定的，但你不得不去注意。

总结下来,一套完整安置补偿方案的出台需要考虑的因素并非所谓的“默契”使然，征收单位需要考虑的核心因素包括土地类型、亩数，土地年产值，安置人口数，安置年份，当地发展水平等综合因素。其实，我们非常理解戴某所面临的困境，在当时那种环境下，这份补偿方案是价格极低的，因为他们无法解释方案是如何一一对应《土地管理法》的相关条款作出，更无法解释他的合理性到底在何方？

至于提到影响因素，我想我们有必要区分不同土地类型以及土地区域来讨论补偿的问题，毕竟千篇一律就会导致几家欢喜几家愁。
集体土地按照土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。其中征收农用地的土地补偿费应该严格按照土地管理法规定四项补偿项目进行补偿；征收集体建设用地并不不涉及农作物问题，所以《土地管理法》也并未做严格界定，但各省可以依照《物权法》相关规定予以补偿，同时参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿类别等进行规定。所以，对于宅基地上建筑物及构筑物则成为补偿的焦点及重点。一般地方都会选择性的提供产权调换和货币补偿进行补偿，当然对于房屋内生活用品价值以及搬家期间产生的过渡费及搬家费都是我们应该并可以进行争取的；对于未利用土地，一般当地政府也会制定原则性方案对村集体进行适当补偿。比如，戴某所在的江苏地区对于未利用地一般按农用地土地补偿费0.5倍计算。
不同区域地块，同样会产生比较明显的补偿差异。

由于某一地区不同区块的经济发展水平会有一定差异，所以对于不同区块设置一、二、三的等级，当然这也是该地平均年产值所致。第一级别的地域年产值高，补偿自然也就会高于第二、三级别地域。同样随着不同区域地块应运而生的还有某些地方“区片综合价”，“区片综合价”从目前来看基本上是土地补偿费及安置补助费的综合，不包括青苗和附着的补偿。“区片综合价”的出现我们也没有必要完全排斥，也要分析来看，因为某些经济发达地区近三年平均农作物年产值即使补偿至30倍，也无法满足再就业及生活需要，比如北、上、广、深。所以农户自己更应该结合当地实际区分来看，算下来是否符合可以保证生活水平不会降低。如果不符合或随意定价，那么农户应该拿起法律武器进行维权。

征收单位“低价征收，高价出让”应该已是为大众所知悉，抛开其复杂计算公式。首先，这背后必然有土地性质的变化即集体土地到国有建设用地性质的转变而引起的价格差异，同时，征收部门出让后的基础设施建设投入同样也会导致出让价格攀升。显然我们并非片面看待此问题，我们只是本着客观事实进行分析。因为，只要按照《土地管理法》规定保证农户不低于原有生活水平甚至改善生活环境，那么这样的定价方式并非不可接收。

戴某所面临的问题，已经不仅仅是能不能继续以种植大棚为生的问题了，这可能更是对一位长久以来默默无闻视土地为一切人的掠夺。依据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定，对补偿标准有争议的，应该由县级以上人民政府进行协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。各地同样也相应出台部分规定予以细化。戴某据此提起《征地补偿安置争议协调申请》要求按照《土地管理法》第四十七条规定的土地补偿费、安置补助费及青苗、附着物补偿费的计算标准对征收承包地进行补偿。协调无果后，戴某继续向江苏省人民政府申请行政裁决。土地是自己经营的，大棚是属于自己的，我们的生活还要继续。戴某始终在依法提高征地补偿标准的基础上坚定前行，始终保持着对法律的敬畏之心。因为，坚守法律本该如此。

（撰稿人：关舸）

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