真实案例
张先生系四川省绵阳市某村村民,一家人在本村拥有合法房屋并长期在此居住,2017年11月,张先生收到了来自当地某征地拆迁办公室发布的《土地征收公告》,其个人承包的土地均被纳入征收范围,但是双方始终未能就补偿安置事宜达成一致,张先生也没有领取过任何补偿款项。
2018年9月,张先生发现个人承包地上种植的桑树等作物被全部毁坏,地表亦被推平,张先生立即报警,后通过派出所得知前述土地强制清表行为系该征地拆迁办公室组织实施。因其行为严重违反法律规定,并且没有支付任何补偿,张先生心存不甘,遂决定运用法律武器维护自身的合法权益,经多方打听,找到了北京德凯律师团,正式委托律师介入案件。
接受委托后,德凯律师团的律师立即赶赴四川了解案情,并协助当事人收集、固定本案证据,主要包括:1、《农村土地承包经营权证》,证明张先生拥有合法的土地承包经营权,是本案适格原告;2、现场照片,证明承包地上种植的桑树已经全部被毁坏,地表被全部推平的事实;3、报案申请书、通话录音、公安分局告知书、张先生与拆迁办工作人员的谈话录音,证明张先生向公安机关提交书面报案申请书后得到公安机关明确答复,证明是拆迁办实施的强制清表行为。
证据收集好后,代理律师遂启动诉讼程序,虽然当地政府聘请了两位知名律师,但最终法院经过公正审理,根据《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条之规定,作出了确认该被诉清除行为违法的胜诉判决。
点评:本案的胜利包含了几个重要的因素:一是当事人维权的及时性,为后期法律工作赢得了宝贵时间;二是当事人准确的选择了专业的征地拆迁律师团队,为自己的维权工作找到了坚实的依靠;三是当事人能够积极地配合律师的工作,无论是收集证据还是谈判协商,极大地增强了维权效率。
简述选取专业征地拆迁律师的注意事项
一、被征收人在咨询律师时如何描述自己的案情
咱们广大被征收人在面临拆迁问题时,非常迫切的想要寻求律师的帮助,但由于没有受过专业训练,不能言简意赅的表达清楚案情,所以见到律师后往往会出现“不知道怎么说”或“说不出关键信息”等情况,对此,我们总结了几个小步骤,供大家在沟通时参考使用:
第一,做好自我基本情况的介绍。比如:我叫××,来自×省×市×县×村,我家里有一处宅基地房屋(或承包地、林地、养殖场等),有相关证件,现在政府搞征收(或拆违),我对补偿不满意,想委托律师;
第二,把自己了解到的与征收有关的案情简要介绍一下。比如:当地政府是否下发了征收公告和补偿安置方案等文书、未来要建××项目、补偿标准是什么、征收主体是哪个、现在到了什么阶段、有没有收到过什么文书(如责令限期拆除违建通知书等)、宅基地房屋是什么状况等;
第三,现在处于什么状况及个人预期。比如:房屋是否强拆、土地是否强制清表、给不给补偿、给多少补偿、预期补偿是多少等。
二、委托律师前需要准备哪些材料
在征地拆迁案件中,委托律师前需要提供的材料主要为下列各项,被征收人根据个人情况及案件需要,提前和律师沟通,把自己掌握的材料尽量准备齐全:
1、身份证明材料:身份证、户口簿、结婚证、营业执照、特许经营许可证等;
2、权属证明材料:集体土地使用权证、国有土地使用权证、土地承包证、房产证、承包协议、林权证、厂房建造审批材料、买卖协议、转让协议、租赁合同、合伙协议、纳税证明等;
3、财产相关材料:房屋入户调查情况、地上附着物的照片视频、测绘报告、评估报告、鉴定意见等;
4、征收主体已公示的材料:征地公告、征地补偿安置方案、征地批复、建设用地项目呈报材料(含一书四方案)、征收决定、致被征收人的一封信、腾退搬迁通知等;
5、征收过程中产生的材料:征收补偿安置协议、领取补偿款的凭证、责令限期拆除通知书、行政处罚决定书、责令交出土地决定书、征收补偿决定、强拆现场的视频和照片、征收补偿决定、强制拆除决定、行政处罚决定、关停通知等。
三、被征收人有哪些维权途径及优劣
无论是集体土地征收还是国有土地上房屋征收,都有着复杂的流程,其中不仅伴随着多个环节,还会涉及很多个行政行为和文书,所以针对不同的案情及行政行为,我们是否采取维权手段,采取哪种手段也是不同的,下面进行简要介绍:
1、律师函
律师函是指律师接受客户的委托,就有关事实或法律问题进行阐释、评价,进而提出要求以达到一定效果而制作、发送的专业法律文书。在征地拆迁案件中,律师函是律师根据案件情况,自主选择的一种救济途径,虽然并非是必经的法律环节,但往往会起到意想不到的作用,某些地方政府在收到律师函后,意识到案件已经有北京的律师介入,自身的违法行为会有所收敛,谈判态度会好转很多,对纠纷解决是有一定积极意义的。
优势:耗时短,操作简便;劣势:实际能否取得效果在很大程度上取决于多方面因素,不确定性较强。
2、政府信息公开
政府信息公开指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息,及时、准确地公开发布。在征地拆迁案件中,之所以老百姓自己和政府谈补偿难度很大,就是因为征收方往往不会把征收文件悉数公布,导致双方掌握的信息不对称;而律师介入后,会开展政府信息公开的申请工作,尽可能地去获取征收信息,提高谈判地位,但因为涉及“调取哪些文件”、“申请的部门”、“法律依据”、“不答复或答复不满意的救济”等许多问题,所以还是需要专业的律师来操作的。
优势:掌握征收信息的重要手段,具有不可替代性,对后期维权是一个坚实的基础;劣势:涉及的文件和部门较多,需要较强的法律知识和经验,且经常遇到不答复的情况,逾期不公开需要提起行政复议、行政诉讼等程序。
3、行政复议
行政复议是指与行政行为具有法律上利害关系的人认为行政机关所作出的行政行为侵犯其合法权益,依法向具有法定权限的行政机关申请复议,由复议机关依法对被申请行政行为合法性和合理性进行审查并作出决定的活动和制度。在征地拆迁案件中,行政复议是一种非常重要的救济途径,比如遇到信息公开不答复、答复不满意、收到责令限期拆除通知书等对行政行为不服的情况,甚至是违法强拆行为,我们都可以向有权限的机关申请行政复议,寻求行政权的介入和救济。
优势:救济全面、效率高,行政监督较为有效;劣势:行政机关可能形成上下级庇护。
4、申请查处土地违法行为
申请查处土地违法行为是指县级以上国土资源主管部门依照法定职权和程序,对自然人、法人或者其他组织违反国土资源管理法律法规的行为实施行政处罚的活动和制度。在征地拆迁案件中,有些地方存在建设单位未批先建、未补偿先施工等违法使用土地的行为,代理律师会根据案件需要,适时向当地国土部门申请查处土地违法行为,目的在于国土部门的介入可以使施工暂停或从中协调补偿问题。
优势:提出方式简便,证明责任较轻;劣势:国土部门不作为的可能性比较大,可能需要启动后续法律工作。
5、行政诉讼
行政诉讼是指个人、法人或其他组织认为行政主体以及法律法规授权的组织作出的行政行为侵犯其合法权益而向法院提起的诉讼。在征地拆迁案件中,行政诉讼是解决问题最重要的手段,只要是符合行政案件受案范围的案件都可以向法院提起诉讼,寻求司法权的介入,这对于纠纷解决或补偿协商等问题有着重要意义。
优势:权利救济的效力等级高,公正性强;劣势:耗时相对长一点。
6、申请国家赔偿
国家赔偿是指国家行政机关及其工作人员在行使职权的过程中侵犯公民、法人或其他组织的合法权益并造成损害,由国家承担赔偿责任的制度。在征地拆迁案件中,当遇到征收方违法强拆,又始终就补偿问题达不成一致的情况下,代理律师在拿到确认强拆行为违法的胜诉判决之后,往往会申请国家赔偿,让法院将赔偿的数额确定下来,并申请执行,早日拿到补偿。
优势:拿到生效的国家赔偿决定书后可以要求赔偿义务机关支付赔偿款,是征地拆迁案件中拿到赔偿款的重要环节;劣势:当事人一方要证明自己的损失,举证责任要求严一点。
四、如何选择专业的律所和律师(筛选标准)
1、看律所的合法性
当事人可以通过律所所在地的司法局官方网站进行查询,在“律师管理系统”中的指定位置输入律所名称或律师姓名,就能查到相应律所、律师的基本信息和执业状态。若状态显示为“正常”,则可以证明该律所和律师的合法执业资格。
2、看律所、律师的专业性
这一点相信广大被征收人都能够明白,就和看大夫差不多,经验丰富的律师,其在案件过程中的作用是相当大的。关于如何判断律师的执业经验,当事人可以在官方的法律裁判案例网站上进行精确检索,可以亲自和律师就案情进行沟通交流,看看律师对相关法律法规的熟悉程度以及对具体问题的洞察力,是否能准确定位案件的违法点,还可以通过律所的网站、微信公众号、微博等渠道,去了解和判断律所、律师是否专业。
当然,年轻的律师也并非绝对不能请,因为很多刚执业不久的年轻律师专业基础较好,体力精力充沛,工作热情高涨,是完全可以委以重任的。
3、看律所、律师在被征收人群体中的口碑
口口相传,有口皆碑,这是老百姓了解、认识一个律所、律师最常见的途径,提示两点:第一是要听取那些真正维过权的被征收人的意见,因为他们一定是曾经深入的和律师有过接触和配合的,如果是那些压根儿没请过律师的人说哪个律所、律师好或者不好,就要小心了;第二,在这个信息爆炸的时代,任何人都可以在网络上对某些律师进行评价,对于那些不怀好意的指责,各位应该要有基本的识别和判断能力,一名律师的执业能力如何,最好还是亲自接触之后再做判断。
4、做决定前争取到律所实地考察
为了找到专业代理征地拆迁案件的律师,获取公平、合理的补偿,亲自到律所跑一趟还是值得的,通过律所的选址、规模、装潢、工作人员的着装、工作内容等方面,您就能看出一个律所的优劣。需要留意那种“万金油”型的律师事务所或律师,什么案子都接的,他们和专业代理征地拆迁案件的律师之间差距是很大的。
5、请本地的律师需慎重
出于节约成本的考虑,被征收人有时会倾向于聘请在本地执业的律师,但就征地拆迁案件而言,能够代理案件的律师基本上集中在北京、上海。原因在于这是一项比较复杂,牵涉利益重大的事情,尤其是对于地方政府而言可能具有很大的影响,所以地方政府可能限制当地的律师,为其代理工作制造阻碍。在这种情况下,本地律师往往也不敢轻易接手征拆维权的案件。