湖北武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户一千多户，300多户业主将房子出租后，变身为“公司”，规划上的民用生活区随之变成商务区，小区原本美丽安静的环境遭到严重破坏。楼外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在一栋楼中，仅2楼就有某养生会所、某网约车租赁车司等6家公司。2013年，该市进行城市规划，该小区被纳入拆迁范围之内。拆迁公司以该小区多是违法的“住改非”房屋为由压低拆迁补偿款，小区业主对此不服，遂起诉到法院。


二、案例解读
 

“住改非”或称“住改商”，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，将其改为商铺进行经营。

“住改商”由于在产业发展层面上具有低成本、高收益等优势，因此在城市中非常普遍。此外，由于房屋性质的改变，住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准并不一致。应当按照何种标准对“住改非”房屋进行拆迁补偿，是拆迁过程中所要解决的难题之一。

根据我国《物权法》的相关规定，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件：

一是遵守法律、法规以及管理规约；

二是应当经有利害关系的业主同意。

在本案中，“住改非”房屋严重影响了小区环境，且并未经过有利害关系的业主同意，显然是不合法的，应当根据当地的法律、法规予以纠正与整改。

对于该种“住改非”房屋的拆迁补偿，法律上并没有作出统一规定，而是由各地政府自行调整。但是在现实生活中，遇到更多的是合法的“住政非”现象。

现行《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为主。可见，房屋登记的性质是评估补偿的主要依据。但仅仅参考住宅的价格补偿对于“住改非”房屋所有权人显然是极不公平的。目前“住改非”房屋的具体办法是依据各地的法律文件与有关政策确定，通常有以下几种方式：

(1) 大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定；

(2) 也有地方规定“住改非”可以享受商业用房补偿政策；

(3) 依照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同；

(4) 一定时间之后的“住改非”完全按照住宅性质进行补偿；

(5) 采用混合标准。


三、维权提示

目前我国法律尚未对“住改非”房屋的拆迁补偿问题作出统一规定，而是基本交由地方政府予以调整，所以对于“住改非”的补偿要查询各地的相关规定。但由于此类规定的效力一般较低，而且有可能存在不合理之处，如果适用会引起极大的不公平，此时房屋所有权人就要根据具体情况和公平原则，积极维护自身的合法权益。


四、法律条文
 

《中华人民共和国物权法》

第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第9条  房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级民政府的认定、处理结果进行评估。