以租代征有哪些坑?

关于以租代征,广大被征拆人似乎有苦说不出近期,我们就收到很多以租代征的相关问题德凯律师团觉得很有必要揭开以租代征的面纱,为大家指明正确的维权方向。 首先,我们得先明白什么是以租代征? 以租代征是指擅自将农用地转为建设用地。所谓以租代征,即通过租用农民
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发布时间:2020-05-07 17:30
关于“以租代征”,广大被征拆人似乎有苦说不出——近期,我们就收到很多“以租代征”的相关问题……德凯律师团觉得很有必要揭开“以租代征”的面纱,为大家指明正确的维权方向。首先,我们得先明白什么是“以租代征”?“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

一、以租代征的发展现状

 

以租代征违规用地的热潮不曾减退,自《土地管理法》实施以来,就在不少地方开始滋生,后来在清理整顿土地市场秩序的过程中又进一步蔓延升级。政府违规建设的动机在于加快“发展”速度和城市化进程,近年来涉及征收拆迁的大量行政违规行为,就生动地刻画出一些官员求发展的急切心理和对政绩的片面认识。当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后,一些地方开始谋求新的圈地方式,由地方政府和村委会签订租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在利润,不少违规用地的企业还置国家产业政策于不顾,公然上马一些因过度投资而被明令限制的项目。

 

二、以租代征的案例


2017年6月,河南省开封市某村与当地一化工厂合作,提供土地供化工厂建厂,化工厂按年支付租金。该村村民胡某的土地就在租借的范围之内。化工厂以每年2000元的租金与胡某签订租赁协议,但是胡某觉得,化工厂给予的补偿太少,坚决不同意。该村村委会与化工厂不断施压,无奈之下胡某只能找律师介入维权。该案表面看起来是租金不合理的问题,但其实通过租赁的方式使用集体土地建厂本身已经属于违法行为。从法律角度讲,这种行为叫做“以租代征”。“以租代征”是指,规避土地用途管制制度,规避国家对于农用地的规划利用,不经过政府的合法审批程序,租用农村集体土地进行非农业建设的行为。

根据我国《土地管理法》第四十四条,进行厂房建设必须经过政府的合法审批程序,未经审批的都属于违法建筑。该化工厂厂房建设明显属于非农业建设,这种建设是不允许租用农村集体土地进行的。可见,化工厂的租地行为及建厂行为都是完全的违法行为。

 

三、法律分析
 


律师给广大朋友通过表格的形式对“以租代征”和“土地征收”进行比较,让大家比较直观的对两种模式有一个清晰的认识。我国土地管理法规定,国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。目前,只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权,其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的,及其他土地超过70公顷的,都必须由国务院批准。

 

正是为了摆脱这些约束,一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏,企图通过一纸租约瞒天过海,使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有“征地权”。而农民与地方政府在这一问题上利益的高度一致,加上一些用地单位也希望通过“以租代征”更加方便地占用土地,使得“以租代征”的风潮愈演愈烈,在一定程度上将土地用途管理制度“架空”。这种政府主导下的“以租代征”的用地方式,其实本质是这届政府“吃”了下届政府的短期行为。土地是这届用的,“租赁费”却是下届付的。政绩是这届创造的,代价却是下届承担的。所以这也是“以租代征”之所以会在一些地方成为用地潜规则的一大原因。

 

实践中除了以租代征的违法征收模式,其他常见的违法征收模式还有所谓“先上车,后补票”未批先占行为、“少批多占”行为以及规避《土地管理法》第四十五条而进行的拆分审批的行为。以上行为也被《查处土地违法行为立案标准》第二条归为“非法占地类”情形而严厉打击。

 

同时,在某些发达地区的城市棚户区等地也大肆盛行政府牵头的“腾退”和“村民自治”的方式进行征收行为,该种行为同样没有法律依据做支撑,而是一味追求高效便捷。当然有些地方也在试点创新符合《土地管理法》的征收模式,比如之前试点的南京地区“综合区片地价”征地补偿模式将在最新修订实施的《土地管理法》中得以明确。广东等地区也在试点的“留地安置”政策,即地方政府征地时,除了给予村民和村集体货币补偿外,按照征地面积一定比例返还给村庄建设用地,用于安置被征地农民,来保障农民继续享有土地价值带来的增值。

 

四、以租代征的相关法律法规
 

《中华人民共和国土地管理法》第三条:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。”第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

 

第七十四条:“ 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

 

第七十九条:“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。”

 

第八十二条:“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

 

五、德凯律师说


综合德凯律师办案经验,我们在这里提醒广大农民的是,以租代征的土地违法行为一般并不会光明正大的进行,我们应该及时去关注自身土地的占用情况,并通过信息公开等工作去核实占有土地的征地实施情况,一旦发现符合以租代征的特征应该及时进行取证,在遇到紧急情况及时报警并委托专业人士进行土地查处等法律工作,对于强占土地行为更应该依据《行政诉讼法》的规定在六个月的起诉期限内启动行政诉讼进行维权。


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