小王在农村有一套房屋，想在城镇买一套新房作为婚房，为了凑齐购房首付款。于是将自己农村的房屋抵押给老李借款8万，并办理的不动产抵押登记。后因新房下来没钱装修，于是又将农村的房屋出租给小张进行经营并且对房屋进行了装修。现在小王所在的村进行拆迁，已经将小王的房屋划定在拆迁红线范围内。抵押权人老李和承租人小张听闻，小王已经签订补偿协议并且拿到了补偿款。于是乎，老李和小张慌了起来赶紧咨询德凯律师如何保障自己的合法权益。

一、拆迁已设定抵押的房屋时，如何保护抵押权人的权益。

拆迁已设定抵押的房屋时，应该注意对抵押权人的保护。抵押权人对被拆迁户所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆迁补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的，用于调换的房屋应当作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。

二、拆迁已设定抵押的房屋时，如何保护承租人的权益。

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响。那么这种情况下承租人如何保障自己的权益。

拆迁已经出租的房屋，除了应解决被拆迁人的补偿问题以外，还应该解决承租人的安置问题。为此拆迁人、被拆迁人以及房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议，对补偿安置事宜作出约定。拆迁人应支付给房屋承租人搬迁补助费、提供周转房或支付临时安置补助费。

被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承担，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

如果，您遇到和老李、小张同样的征地拆迁的问题请及时联系德凯律师团，让您的补偿变得合法而简单。