骗局:以租代征,财空地失!

以租代征,即擅自将农用地转为建设用地,通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。区分“租”还是“征”,简单来讲,大家可以从两个方面进行考虑:
德凯拆迁律师作者:admin
发布时间:2021-04-19 11:02

        伴随着国家对土地的高压管理,越来越多的违法征地形式侵入我们生活,“以租代征”就是其中的一个典型!

        首先:什么是“以租代征”?

        以租代征,即擅自将农用地转为建设用地,通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。区分“租”还是“征”,简单来讲,大家可以从两个方面进行考虑:

         1.“租”是自愿的,“征”是强制的。

        租赁属于流转,需意思自治,权利人可以自己决定租还是不租,可以自己协商租赁价格、租赁条件,不得强制。

        征收属于国家行为,是基于公共利益考虑作出的需要公民让渡个人权利的行为,带有强制性,公民为了公共利益需要配合国家政策,同时,国家为了保证被征收人合法权益及生活水平不降低,必须给到被征收人合理的补偿。补偿项目、补偿方式均需符合法律规定,法律给予严格保护。

        2.“租”不丧失权利本身,“征”则完全丧失权利。

        “租”只是将使用权在一定期限内进行转让,集体的土地所有权或者承包人的承包经营权本身不丧失,租赁期限截至,租赁出去的使用权会归还。

        “征”则直接导致所有权、使用权及其他权利的永久转让。
 
        当然,区分“租”与“征”的区别还有很多方面可以进行分析,比如程序问题、主体问题等,大家可以简单从以上方面理解自己的土地是被征收的还是租出去的。


 
       
         其次:“以租代征”为何会广泛存在?


         原因有诸多方面,无非为了规避一些重要审批、国家规划,逃避税费及耕地占补平衡法定义务等。为了便于大家理解,小编简单从“官”、“商”、“民”三方主体进行浅要分析:

        官:“以租代征”可以突破建设用地指标限制,加速推进城市化、现代化建设。不得不承认,“官”主体倾向于快速出政绩,“以租代征”土地成本低,用地流程快,更容易拉来更多企业投资,从而刺激当地GDP的快速成长,因此“官”主体往往即便知道违法,也采取纵容、默许,甚至直接参与的方式包容这种行为。

        商:“以租代征“可以规避很多复杂的审批,如农用地转建设用地的审批,征收审批,用地审批等,而且可以避免很多的税费,例如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等,也不用履行占用耕地而必须履行的占补平衡法定义务。投入成本少,又能节约时间,对于“商”主体而言,时间就是金钱,“以租代征”这么便捷,“商”主体当然乐意采用。

        民:所谓“周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨”,一个巴掌是拍不响的,“以租代征”能长期存在,除了农民法律意识没有普遍觉醒之外,还有“民”主体看到了“以租代征”能给自身带来的好处。租地本身不导致承包经营权的丧失,因此对于很多“民”主体而言,有地,生存就能有保障。其次,现在很多农民不愿意种地,把土地出租出去,一方面可以收租金,一方面自己可以出去赚钱,生活水平提高了,乐于接受。目光短浅,只局限于蝇头小利,殊不知损失巨大,为他人做了嫁衣。

        基于各方主体的利益考虑,这种违法用地形式得以普遍存在。
 
        根据我国《土地管理法》的规定,国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。
 
        “以租代征”违反法律强制性规定,是得不到法律的保护的。面对“以租代征”,大家一定要保持清醒的头脑,积极动用法律武器进行维权。“以租代征”的土地流转协议是无效的,失地方可主张返还土地或者要求按照法律规定的征收补偿标准给予补偿。遇到不懂的问题,可以及时找寻专业律师咨询,以避免权益受损。
 
 


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