遇到拆迁补偿不高,可能是评估环节出了问题

在拆迁过程中,评估环节是关键,如果针对评估报告不满意怎么办?
德凯律师团作者:admin
发布时间:2021-07-23 18:18
        在拆迁过程中,评估环节是关键,如果针对评估报告不满意怎么办?

        我国相关法律规定了对评估结果有异议的的法律救济途径。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”,即,对评估报告结果不服,应当先申请复核,对复核结果不服,则可以申请评估专家委员会鉴定。



 
         一、评估机构没有经被征收人协商选定
 
         根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过 组织 被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

         也就是说,关于评估机构的选择,必须是要由被征收人先协商,在协商不成的情况下,才能采取投票等方式确定。一般而言,协商是对被征收人最为有利的,如果被征收人通过协商选定一家专业度高、口碑较好、具有一定评估被征收房屋资质的评估机构,其评估结果则更有保障。

         但是实践过程中,这一选项往往被忽视,有的地方则是直接剥夺了被征收人协商选定评估机构这一选项,直接由征收方确定评估机构,那么,试想一下,这样的评估机构评估出来的结果怎么可能具有客观性、公平性。对此,德凯律师要提醒大家,在评估环节,被征收人一定要团结一心,协商选定出专业性比较高的评估机构,只有这样才有利于被征收人,若在评估环节中发现,征收方直接确定评估机构,一定要及时的提出来。

 
         二、评估时点不符合相关的规定
 
         一般而言,被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。而用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。如果发布了征收决定公告,几年后才正式征收,此时如果还按照发布房屋征收决定之日进行评估,或是几年后才作出评估报告,那么则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,无法体现公平补偿原则。

       《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。

         另外,最高人民法院在相关的判决书中也阐述了评估时点确定问题。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收补偿决定延迟作出的,征收主体应当承担相应的责任,即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式,弥补被征收人由此可能遭受的损害。简单来说就是,征收方没有及时履行相关的补偿义务的,评估时点可以重新确定。

         对此,在实践过程中,如果遇到评估报告几年后才送达或是在作出房屋征收决定后,几年后又按照征收决定发布之日进行评估,那么被征收人可以拒收评估报告,然后及时的采取法律措施来维护自己的合法权益。

 
         三、评估方法不利于被征收人
 
         根据《国有土地上房屋评估办法》中的规定,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

         注册房地产估价师要根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

         实践中,可能许多被征收人对评估方法对不对并不在乎,只要能评估出自己心中的价格,什么评估方法都是可以的。但是需要提醒大家的,同样的房屋,不同的评估方法所评估出来的结果是完全不一样的。如果是住宅拆迁,一般选择市场比较法是最有利于被征收人的。

         所以,对评估方法这一块被征收人千万不要忽略,如果发现评估机构选用对自己不利的评估方法进行评估时,一定要及时的提出来。另外,还需要提醒大家的是,房屋评估需要评估机构人员实地查勘,若未实地查勘就作出评估报告,补偿自然不会多。

         关于确定被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素有哪些再给大家说个高院判例

         最高人民法院在(2018)最高法行再202号中指出:

        (1)要注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

       (2)市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定,是否存在可归责于被征收人的原因。(钉子户)

       (3)补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“应用有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人得到公平补偿的,则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

       (4)坚持《征补条例》第二十七条规定的事实房屋征收应当先补偿、后搬迁。

       (5)征收房屋范围是否过大,难以在一年内实施完毕,并存在分期实施征收决定情形,且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

         德凯律师提醒大家,房屋评估是征地拆迁中最重要的一个环节,关乎着被征收人的利益,因此,一定要注意此环节,当征收方私自决定评估机构或是发现评估报告中存在其它违法行为的时候,及时的咨询律师,通过法律途径来维护自己的合法权益。

 
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