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模拟搬迁，相对传统拆迁有什么区别？
模拟搬迁不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿安置方式，其主要特点体现为对房屋所有权人搬迁或改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，根据搬迁、改造意愿和签约比例来决定项目是否继续实施征收工作。
德凯律师团
作者：admin
发布时间：2022-03-04 14:34
模拟搬迁不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿安置方式，其主要特点体现为对房屋所有权人搬迁或改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，根据搬迁、改造意愿和签约比例来决定项目是否继续实施征收工作。该模式在一定程度上有利于引导房屋所有权人理性协商，积极配合行政机关的征收拆迁工作。
具体来说，在模拟搬迁中设定合理签约期限，在签约期限内，如果签订模拟搬迁协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，并由区（市）县政府作出征收决定，模拟搬迁方案即转为征收补偿方案，模拟搬迁协议即转为征收补偿协议；相反，如果签约户数未达到规定比例的，终止征收程序。
相对于传统意义上的拆迁，模拟拆迁其实还有很大的漏洞，模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权等权利产生了实际的影响。因此，被征收人在遇上模拟拆迁时，若对具体的流程不了解，或是认为补偿不合理，一定要进行的询问或是查看当地发布的相关规定，要求相关部门举行听证会。
模拟搬迁操作中的几个原则和特点：
1、只适用于旧城区改建、城市更新类项目；
2、整个程序早于房屋征收决定作出，是在未依法作出决定的前提下启动的；
3、充分尊重被征收人意愿，以“少数服从多数”为原则决定是否作出征收决定；
4、所公布的模拟搬迁补偿方案、模拟搬迁补偿协议均有极大可能转化为正式的方案、协议。
据此，可以得出几个重要的结论：
1、模拟搬迁“通不过”的可能性微乎其微，从实践来看，达不到规定比例的情形少之又少；
2、模拟搬迁中“个别未签约的被征收人”在客观上将受到孤立，以近乎“钉子户”的身份站到大多数被征收人的对立面上去；
3、未签约者将很可能按日损失政策性奖励金，累计损失数额可能在几万到十几万元不等。
简而言之，实践中大多数的所谓的模拟搬迁，其实就是把签约的时间从征收决定或者征收土地决定做出后挪到了征收之前，征收方先找被征收人谈好补偿，再办理征地相关的手续。表面上是把要不要征收的权利交给了被征收人，实际上也是变着法的迷惑咱们。
需要提醒大家的是，模拟搬迁中的这三个坑一定要小心。
告诉你这个签约只是演习，你要是不同意，后面咱们再谈。实际上一旦约定的搬迁条件达成征收时，你签过的协议就是有效的，再想提高补偿没有那么容易。
大多数人已经签字同意征收了，就算没有征地批文和征收决定，也可以直接实施拆迁。这是错误的，不管你是模拟的还是真实的，但凡你要进行征收。集体土地需要获得征地批文，国有土地需要有征收决定，否则就是违法的。
没有签约的人，必须少数服从多数，征收方可以随时拆除你的房子。而对于超过签约期限仍旧没有签字的，被征收人，征收方必须依法作出征收补偿决定或者责令交出土地决定。按照法定的程序进行补偿，向人民法院申请司法强制拆除，否则以少数服从多数这种名义来拆房的，就是违法强制拆除。
千万不要稀里糊涂地就跟着别人的脚步签了模拟拆迁补偿协议，一定要看清楚上面的所有内容再签，否则签约户数一旦达到地方规定的比例，那么该模拟拆迁协议就产生了法律效力，势必会对自己造成不可挽回的损失。
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发布时间：2022-03-04 14:34
