农村无证房屋的合法性如何认定

在农村有很多无证房屋,大部分是由于历史遗留问题导致的无证。但无证房屋并不等于违法建筑,不能一拆了之,下面我们来以案说法讲下如何认定无证房屋的合法性。
德凯律师团作者:admin
发布时间:2022-03-18 15:09
        在农村有很多无证房屋,大部分是由于历史遗留问题导致的无证。但无证房屋并不等于违法建筑,不能一拆了之,下面我们来以案说法讲下如何认定无证房屋的合法性。

        1998年5月1日,王某购买村委会出售的沿街门头房,建筑面积为230平米。2009年市政府设立某某地区建设领导小组奥某中心项目对该区域土地进行征收,在双方没有达成补偿协议的情况下,对房屋进行强制拆除。王某通过诉讼确认了该强拆行为的违法性。随后,向市人民政府提出行政赔偿申请。市人民政府在两个月的时间内没有作出是否赔偿的决定。故请求人民法院判令市人民政府对违法拆除王某的房屋进行安置或者补偿690万元。



 
        一审法院认为:行政赔偿必须以合法权益受到损害为前提,王某应当对被强制拆除的房屋系其合法财产及对提出的安置或补偿690万元的主张承担举证责任。但对于涉案建筑物,王某既未能提供证据证明办理过规划、用地等合法审批手续及房屋权属证书,又未能对提出的安置或补偿690万元的主张提供有效证据及依据,故王某的诉请缺乏事实和法律依据,不予支持。依照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定,判决驳回王某的诉讼请求。

         王某不服,提起上诉。

         二审法院认为:涉案房屋是王某于1998年通过与村民委员会签订购房合同取得。原审法院认为王某未能提供证据证明办理过规划、用地等合法审批手续及房屋权属证书,但涉案房屋建造于20世纪90年代并一直正常使用至房屋被违法强制拆除时,且当时农村行政管理不完善,原审法院判决市人民政府对王某合法途径取得的涉案房屋不予赔偿确有不妥。市人民政府在其强制拆除行为被确认违法的情况下应当赔偿王某的房屋损失。行政赔偿以支付赔偿金为主要方式,王某要求对其予以安置的诉讼请求不予支持。

         涉案房屋是农村集体土地上建造的房屋,王某主张按照国有土地上周边房地产价格予以赔偿没有法律依据,不予支持。涉案房屋系于2011年被违法强制拆除,集体土地上的地上附着物补偿标准近几年有较大幅度提高,如果按照涉案房屋2011年被违法强制拆除时的补偿标准予以赔偿不足以保护王某的合法利益,故该院决定按照市现行集体土地上地上附着物的补偿标准确定赔偿数额。鉴于王某、市人民政府在原审法院庭审时对涉案房屋面积为230.72平方米均予以认可;二审期间,王某就房屋结构问题提交初步证据用于证明涉案房屋系钢混结构,对此市人民政府未提交相反证据,该院对涉案房屋结构系钢混结构予以确认。根据《市人民政府办公厅关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定,钢混结构房屋的补偿标准为每平方米1050元到1250元。从保障王某合法利益的角度,该院酌定依上述补偿标准的上限即按每平方米1250元予以赔偿,故市人民政府应当承担的涉案房屋的赔偿金额为288400元。

         对于农村的无证房屋,行政机关或人民法院在调查处理过程中,应当综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质和使用权、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时立法状况等多种因素认定其合法性或正当性,进而确定如何补偿或赔偿。本案中,涉案房屋由村委会建设并转让给被拆迁人,被拆迁人长期正常使用该房屋,系其合法财产,无证并非由被拆迁人自身原因造成,不宜认定为违法建筑。按照赔偿不低于补偿的原则,考虑到该区域其他被拆迁人已获得的补偿安置利益以及近几年补偿标准的变化情况,人民法院在审理过程中未按拆除时的补偿标准而是按当地现行补偿标准予以赔偿,更有利于保护当事人的合法权益。

 
         农村无证房屋遇到拆迁,应当首先找到无证的原因,及时咨询专业律师以保障我们被拆迁户的合法权益,避免造成无证认定违建,压低补偿款的情况。
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