企业拆迁案例解析,让政府都不淡定了!

案例

甲企业是一家位于天津市从事休闲服务领域的企业，其承租乙所拥有的一间厂房及门面店铺经营使用。

 

双方约定租期从2010年至2020年止共计十年。由于房屋租赁需要到当地房管局办理登记并缴纳鉴定费，一次性缴纳费用过高双方负担不起，便约定按照一年一签一登记的方式进行备案登记。

 

出于经营的需要，又由于对相关法律法规不了解，甲企业在原来租赁的土地及厂房上自建了一座小型工棚。

2015年厂房遭遇征收拆迁，乙企业与当地政府谈判拆迁补偿协议时以甲企业无土地使用权为由架空甲企业，并以乙与甲企业的厂房租赁合同有违约情形为由起诉甲企业以期解除租赁合同，使甲企业无从获得补偿款。

律师建议

甲企业作为承租方，由于未取得国有土地使用权，不能得到土地所有权的补偿。但是，土地所有权的补偿只是拆迁补偿费中的一部分。作为土地及厂房的实际经营者，甲企业对于拆迁行为具有利害关系。

拆迁人对与甲企业的厂房、附着物及机器设备理应进行补偿，还应对甲企业因拆迁所造成的停产停业损失给予补偿。

甲企业作为承租人，可获得的补偿包括以下内容：

√ 停产停业损失的补偿；

√ 设备拆卸安装的补偿；（主要针对大型或精密生产设备的拆卸损耗）

√ 拆迁费；（包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物）

√ 解聘员工的安置补偿费；

√ 关于因出拆迁导致的其他无形损失；（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）

√ 自建房的重置成新补偿；

√ 剩余租赁年限的租金差价而当补偿；

在了解了自己所能得到的拆迁安置补偿项目后，作为被拆迁方的甲企业应当及时制作相关费用的统计，对于各个项目所对应的实体财产或人工成本及时留存好照片及相关文字证据。

这些措施的目的，一是让自己明确之后同拆迁方及原土地使用权人谈判的底线，做到游刃有余；二是防备日后进行各项诉讼中能够充分提供相关证据。

然后，及时进行调查，申请政府信息公开。具体去了解：政府在做出征收决定前，是否向被拆迁企业出示相关部门批文，是否进行社会稳定风险评估，征收补偿费用是否足额到位、专户储存、专款专用。

旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，市县人民政府是否有组织被征收人和公众代表参加听证会，是否根据听证会修改征地补偿方案。

另外，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定方式确定。评估是征收前的法定程序。

以上各项调查进行完毕后，便可以开展谈判，最好是谈判与诉讼同时进行，以诉讼施加压力，争取筹码；以谈判寻求补偿。

在拆迁过程中，承租人要承受来自拆迁方和出租人两方面压力，最好在律师的陪同下进行。承租企业一定要做好持久战的心理准备，因为这不是一次诉讼，一次复议就可以完成的问题。

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