房屋买卖后未过户，拆迁利益归谁所有？

未知作者：admin

发布时间：2018-07-24 10:16

近年来我国城市化进程加快，在棚户区改造和城市房屋拆迁中经常遇到这样的情况：房屋的实际占有人和产权证登记人不一致，卖方提出各种理由主张撤销合同或合同无效，要求返还价款，恢复到合同订立前的状态。出现这种情况的原因，一方面是遇到高额的拆迁补偿款造成当事人违背诚实信用原则拒不协助买方过户；另一方面，为节省过户税费，大量房屋买卖双方只签订买卖合同和交付产权证照，造成了毁约隐患的存在。那么纠纷发生后如何解决？下面通过一则案例跟大家阐释一下：

   【基本案情】
    原告：王仁、王翠翠、刘玉兰。
    被告：王秀英。
原告诉称：2008年8月24日，原、被告之间签订了一份房屋买卖协议，原告将座落于讷河市东北街4委22组的房屋出卖给被告。协议约定，房屋售价为人民币11.4万元，被告于合同签订之日交给原告购房款7.4万元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限届满后，虽经原告多次讨要，余款被告却一直未给付。由于被告的行为构成根本违约，其迟延履行给付购房款的义务致使不能实现合同目的，因此，原告于2009年2月10日口头通知被告解除了合同，而被告却拒收原告返还的购房款。虽然原、被告之间的买卖合同有效，但被告迟延履行债务的行为已经违反了合同法第九十四条的规定，因此，原告向法院起诉，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，由原告返还购房款。

被告辩称：一、双方在2008年8月24日签订的房屋买卖协议合法有效。二、买方给付了全部购房款，其中7.4万元是用卖方欠买方的7.4万元抵顶，余款4万元已在签订协议当日一次性现金给付。三、买方在协议签订当日给付了4万元后，卖方即将房本交给了买方，也将房屋交付给买方居住至2011年11月8日房屋被强制拆除前。综上，被告履行了全部付款义务，原告诉讼请求无事实依据，应依法驳回。

【法院判决】
黑龙江省讷河市法院一审时查明：原告王仁、王翠翠、刘玉兰与王长富分别系父子、父女、母子关系，王长富与被告王秀英系姨兄妹关系。王长富与被告王秀英经过协商，将其自有的座落于黑龙江省讷河市东北街的砖木结构房屋（面积为75.9平方米）卖给了被告王秀英，于2008年8月24日签订卖房协议一份，房屋总价款为11.4万元，协议签订之时已给付7.4万元，余款4万元至今未付。协议签订后，被告入住此房屋直至房屋被拆除前。2009年9月19日王长富与开发商签订房屋拆迁安置工作补偿协议书。2012年2月王长富向讷河市法院起诉被告，其于2013年6月11日去世后，其合法继承人王仁、王翠翠、刘玉兰经申请作为原告参加诉讼。其诉讼请求为：要求解除房屋买卖合同，由原告返还被告购房款。

讷河市人民法院经审理认为：王长富与被告双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方的权利和义务应受合同的约束。王长富将房屋交付给被告居住，被告已将大部分房款交付给王长富，履行了合同中的主要义务，被告并未构成根本违约，不满足合同解除的条件。三原告主张曾到被告家索要余款未果，后口头通知被告要求解除合同，因其提供的证人未出庭接受质询，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据，且亦未提供其他证据予以佐证，因此，三原告认为被告经催告后在合理期限内未履行给付余款的义务已构成根本违约，据此要求解除房屋买卖合同的主张，因缺乏法律依据，本院不予采纳。被告主张余款4万元在卖房协议签订之日已一次付清，证据不足，本院不予采纳。三原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同、由原告返还被告购房款的诉讼请求，本院不予支持。

据此，依据合同法第八条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第2条、第47条第1款之规定，判决：驳回原告王仁、王翠翠、刘玉兰的诉讼请求。
宣判后，原、被告均不服一审判决，提起上诉。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。二审宣判后，一审被告、二审上诉人不服二审判决，向齐齐哈尔中院申请再审。在再审审查过程中，再审申请人以需要收集相关证据为由，提出撤回再审申请请求。齐齐哈尔中院裁定：准许王秀英撤回再审申请。

【德凯解析】
房屋买卖双方当事人签订合同后，一直未办理过户登记，在该房屋遇到拆迁问题时，出卖方往往为获取高额拆迁补偿费而提出解除合同返还价款等要求。此种情况，应结合具体案情，按照诚实信用原则，对争议进行认定，维护公平交易秩序。

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