最高法院判例:承租人与征收补偿行为之间的利害关系

2009年10月31日,xx宾馆与xx有限公司签订《房屋租赁合同》,约定租赁xx公司位于章丘市××××号办公楼的西侧大部分房屋包括1楼四间、2-4楼各9间、5楼整层以及部分停车位从事酒店经营,租期为15年。该房产有合法产权证,所涉土地为国有性质。
德凯拆迁律师作者:admin
发布时间:2021-04-06 17:58

案件情况

行 政 裁 定 书
(2019)最高法行申13115号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)
章丘市xx商务宾馆

负责人
赵某,该宾馆经营者

被申请人(一审被告、二审上诉人)
山东省济南市章丘区人民政府

法定代表人
边某,该区人民政府区长

被申请人(一审第三人、二审上诉人)
章丘市xx有限公司

法定代表人
王某,该公司总经理

        2009年10月31日,xx宾馆与xx有限公司签订《房屋租赁合同》,约定租赁xx公司位于章丘市××××号办公楼的西侧大部分房屋包括1楼四间、2-4楼各9间、5楼整层以及部分停车位从事酒店经营,租期为15年。该房产有合法产权证,所涉土地为国有性质。承租期间,冠泉宾馆为经营需要对承租房屋进行了装修、改造和提升,增设了部分家电及附属设施并一直正常经营。因济青路两侧整治提升项目和章丘区城北综合体建设的推进需要,2016年12月7日,章丘市旧城(村)改造指挥部与xx公司签订《征收补偿协议》。涉案房屋于2017年3月被拆除,该协议现已履行完毕。Xx宾馆对于2016年12月7日签订的《征收补偿协议书》不服,起诉确认章丘市旧城(村)改造指挥部与xx公司签订的《征收补偿协议书》无效

德凯解析

        本案的争议焦点系再审申请人冠泉宾馆是否具有原审原告诉讼主体资格,主要涉及对该宾馆与涉案《征收补偿协议》之间有无法定“利害关系”问题的理解与认定。

        在行政诉讼中,只要与被诉行政行为有利害关系,其就具有原告主体资格。在实践中,房屋征收补偿补偿的对象是被征收人,即房屋的所有权人,承租人与征收补偿行为不具有利害关系,因而不能成为行政诉讼的适格原告。
本案中,xx宾馆在承租xx公司的房屋后,为实现经营目的进行了装饰装修及改造,增设了必要的家电及附属设施等。涉案房屋被征收时,租赁期限尚未届满。因此,承租人虽然不是被征收人,但对于其完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等,依法有权获得合理补偿。

德凯提示

        一般来说,房屋征收补偿的对象是被征收人,即房屋的所有权人,承租人与征收补偿行为不具有利害关系,因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附,且以其所承租房屋依法进行经营活动,那么在该房屋被征收时,对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失应当补偿,此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系,可以作为原告提起诉讼。

        在很多房屋征收中,征收方都会绕过承租人,直接和出租人就补偿问题进行协商,这就加大了我们作为承租人想争取合理补偿的难度。所以如果您也遇到了类似的问题,被征收方孤立起来不协商补偿问题,别忘了及时咨询专业的律师,给出法律意见,帮助您拿到合理的补偿。

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