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最高法判例：在他人宅基地上翻建房屋，拆迁如何补偿？
再审申请人周XX因诉安徽省肥东县人民政府（以下简称肥东县政府）、安徽省肥东县店埠镇人民政府（以下简称店埠镇政府）确认强制拆除房屋违法一案，不服安徽省高级人民法院的行政裁定，申请再审。
德凯律师团
作者：admin
发布时间：2022-04-02 14:21
案情介绍
（2019）最高法行申14151号
再审申请人周XX因诉安徽省肥东县人民政府（以下简称肥东县政府）、安徽省肥东县店埠镇人民政府（以下简称店埠镇政府）确认强制拆除房屋违法一案，不服安徽省高级人民法院的行政裁定，申请再审。
周XX申请再审称：
1、原房屋所有权人其弟周X贵已死亡，原房屋被其翻建而不复存在，自其抚养周X贵之女周X燕以来，就一直居住在涉案房屋内，故该房屋的所有权已属于自己。肥东县政府、店埠镇政府的强拆行为侵害了自己的占有权、居住权、管理权和财产权，因此自己与被诉强拆行为具有利害关系，一、二审法院认为没有利害关系属于适用法律错误。
2、自己是涉案房屋所有权人周X贵遗孤的“近亲属”，其遗孤由周XX抚养、监护，依法有原告资格。
3、一审法院认定周XX出资翻建涉案房屋属债权关系的主要证据不足。
4、肥东县政府、店埠镇政府未对涉案房屋进行调查、登记和认定即强拆涉案房屋，程序违法。故请求撤销一、二审裁定，再审本案。
法院判决
本院经审查认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”
本案中，周XX诉称其弟周X贵去世后遗留一女周X燕由其抚养，其在周X贵宅基地上翻建了涉案房屋，被肥东县政府、店埠镇政府强行拆除，诉请确认肥东县政府、店埠镇政府强制拆除其房屋及附属物的行政行为违法。
根据一、二审法院查明的事实，涉案房屋项下宅基地原使用权人为其弟周X贵。周XX诉称其在周X贵去世后翻建了涉案宅基地上房屋，但其未能提供证据证明其享有涉案房屋的所有权，其提供的周X贵土地登记审批表也仅能证明其已故弟弟曾享有涉案房屋的宅基地使用权。我国农村宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相联系，房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。因此，即便涉案房屋由周XX出资翻建，也不能当然属于周XX所有。另外，周XX并非周X贵的第一顺序继承人，从本案现有证据来看，并无证据显示第一顺序继承人已明确表示放弃继承，也无证据表明周XX已取得涉案房屋的宅基地使用权。
故周XX提交的证据不能证明其对涉案房屋享有所有权等合法权益，其与被诉行政行为没有利害关系。一审法院裁定驳回起诉，二审法院予以维持，并无不当。如周XX有证据证明其出资翻建了涉案房屋，可以通过民事诉讼途径主张其相关权益。
综上，驳回周XX的再审申请。
德凯提示
以上案例可以看出并非在他人宅基地上建造的房屋，就属于建造者所有。农村住宅房屋的实际使用人与土地使用权人不一致时，判断该房屋安置补偿行为是否有效，应当取决于房屋的所有权归属，包括部分房屋是否已经卖出，以及房屋是否存在倒塌重建以及重建后的权属问题，上述问题应当通过民事途径予以解决，一般情况下不属于征收补偿案件的审查范围。
根据农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》的相关规定:“农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。”而根据“房地一体主义”原则，所建房屋只能登记在宅基地使用权人名下，所以，房屋拆迁款属于宅基地使用权人。
不过，房屋是建房人出资所建，如果建房人跟宅基地使用权人签订了建房协议，协议中有关于拆迁补偿的约定，则按照约定处理，没有约定，建房人可以要求赔偿房屋重置成新所需的价款。
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