【基本案情】
李先生家住河北燕郊，靠近北京，家里有3亩地，承包期为2001年到2031年，以种植蔬菜大棚为生，日子过得也算富足。2014年村里张贴了通知，要收回承包地，要求限期拆除地上附着物。李先生十分的疑惑，承包证上三十年的承包期，怎么就要收回了。经过李先生和其他村民的抗议，村里召开了村民会议，告知村民是要配合北京的绿化项目，要收回土地建设公园，每亩给予15万的补偿。15万相对于北京周边的其他的项目动辄几十万的补偿的标准显然无法让人接受，李先生并没有在同意书上签字。
【律师分析】
村民的反对并未对项目的进行产生丝毫的影响，李先生家的大棚遭遇了强拆。无奈一下，他们找到了德凯律师团。
根据李先生提供的文件，律师并不能判断此项目的性质，只能申请信息公开以判断类型。几个部门都得出了统一的结论，此项目不属于征地，土地性质并未改变。通过律师与村镇两级政府沟通才了解到，村里按照“土地流转”收回土地。
经过德凯律师分析，此次土地流转存在诸多违法点。例如，土地的流转必须发包方和承包法双方自愿的情况下签订流转合同，而不能由发包方单方面收回；在没有签订补偿协议，没有申请法院强制执行的情况下，村委会的拆除是违法的；村里面在村民承包合同的有效期内，在其承包地上强行种植花草严重违法等等。
土地已经被种植了花草，而李先生的失地程序上并不属于征地，律师在一般的行政诉讼之外，想到了进行民事诉讼维护客户的权利。目前律师已经针对村委会提起了恢复原状的诉讼，以期维护客户的合法权益。
北京市系列案例：父辈宅基地房屋遇改造 数子女法庭争遗产
来源：北京德凯征地拆迁律师网 作者：管理员 时间：2016-04-22
【案情简介】
王某与李某系夫妻，共育有五个子女，分别是王A、王B、王C、王D和王F。2002年2月10日，原告母亲李某去世，2014年1月3日，原告父亲王某去世。留有正房五间，坐落于朝阳区高碑店乡310号院（以下简称“310号院”）。
1999年11月12日，王D出资经审批同意，在310号院内新建南房两间。2002年因房屋老旧，王D再次向村委会递交建房申请，并由王D妻子邓某与北京市朝阳区高碑店乡某村委会签订《翻建房屋协议》，新建东西厢房各三间、南房四间。但是因为历史原因，涉案宅基地的集体土地建设用地使用证名字一直为王某本人。
后因高碑店乡新农村建设，王A居住在王D新建厢房内，且其他兄弟姐妹均对王D新建房屋要求均分。王D认为涉案房屋系王D单方出资新建，现王某五个子女间因房屋的归属、内容发生争议，遂委托京益律师。
【争议焦点】
1.王D在宅基地使用权证姓名为其父亲的宅基地内新建房屋所有权如何分配？
2.其他子女是否可以要求对王D新建的房屋要求分割份额？
【维权策略】
1.本案关键证据在其他子女均予以否认的情况下，如何找到突破口取得法官认可，并作为定案依据？
在涉及本案维权诉讼策略过程中，涉及到一个关键而核心的证据，就是王某在去世前于2012年11月20日出具的《证明》，证明主要内容为王某是310号院宅基地房屋的所有者，总占地面积250.4平方米，1999年经我和我爱人同意，我儿子王D在院内新建南房4间，2002年经我及村委会同意在院内新建东厢房三间、西厢房三间、南房四间，此次新建房屋是我本人同意，由王D和邓某独立出资建设与我及其他子女无关。该份证明由王某签字和捺印，并由村委会加盖公章。针对该份证明，除了王D外，其他子女在庭审中均不予认可。那么该份核心证据的证明效力可能将遭受重大疑问，对此京益律师提出了观点，并提出书面的鉴定申请。
首先，在除了王D之外，其他子女均不申请鉴定的情况下，法院如果不予采信，不符合证据采信的基本规则。王D提交的证明符合证据种类中书证的证据要件，在王A、王B、王C和王F对此予以反驳的情况下，他们有责任对此提供证据证明，但上述子女并未提交能够推翻证明的有力证据。
其次，律师当庭提交了书面的笔迹鉴定申请，要求法院依法对王D提交的由其父亲王于2012年11月20日出具的《证明》中签字的真实性做出司法鉴定。为此，京益律师特地多次赶往王某生前所在地的单位，调取王某工作时的相关资料以作为笔迹鉴定的核对样本。
最终，法院认定在其他子女未提供充分证据否认该份证据效力的前提下，王D提供的由其父亲签字和捺印的证明，真实性毋庸置疑。
2.本案中关于房屋所有权的确认，是否受到宅基地使用权人的影响？
庭审中，京益律师刘光明认为本案几个核心焦点将直接左右案件的结果：
其一，本案中1993年由北京市朝阳区土地管理局核发的《集体土地建设用地使用证》，记载的土地使用者为王某。本案中王A、王B、王C和王F也是依据此认定房屋属于王某遗产，自己也应享有对房屋的所有权。但是刘光明律师认为王D在涉案宅院内新建东西厢房时，涉案宅院内并无具备居住条件的东西厢房。因此，王D是在宅院内独立新建东西厢房而非对原有老房的添附。
其二，即便宅基地使用权人系王D父亲名字，但是在提出涉案宅基地审批时，系以家庭为单位申请，且宅基地申请表中明确了宅基地使用权人为5人，包括王D及其爱人邓某、女儿。王D一家三口作为宅基地使用权人，在享有宅基地使用权的宅院内修建房屋并不需要取得其父亲王某与李某的同意。
其三，王D并未像其他子女进行独立分户，至今也未依法获得其他宅基地房屋。村委会明确表示王D可以直接在涉案宅院内居住，不再也不可能向王D另行批准宅基地。而本案中其他子女已经分别取得了宅基地房屋或者已经并非本村村民，依法不具备宅基地的使用权及房屋的所有权。
其四，王D在新建东西厢房时并未使用王某原有房屋的砖木，从王D提交的照片可知，王D新建房屋的红砖水泥结构，与原有五间北房的土木建筑材料及颜色截然不同。
3.王D是否有权在宅基地使用权人是父亲名字的院落内自行建设房屋？
依据《土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。由上述法律规定可知，宅基地使用是以户为单位的，而非以个人为单位。本案中尽管集体土地使用权证上登记人为王某一人，但是使用权人共计5人，王D一家三人系宅基地使用权人之一。因此，王D具备建设房屋的主体资格。那么，王D在建设房屋时是否需要取得其父亲同意呢？依据《物权法》第一百五十二条之规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中王D作为宅基地使用权人之一，并不需要取得其父亲及母亲的同意才能建造住宅。
但是王D在院落内建设房屋并非不需要取得任何部门的审批，按照北京宅基地审批的基本流程，目前北京农村宅基地新建房屋需要取得三级政府的审批。因此，尽管王D是宅基地使用权人之一，其新建房屋时同样需要取得合法审批。
【法律提示】
随着北京市土地和房价的膨胀式升值，因房屋及宅基地所有权和使用权的纠纷逐渐增多。而目前对于宅基地房屋纠纷目前的法律法规极不规范，造成法官裁判时，没有很好地立足点。因此在遇到此类纠纷时，既需要把握好北京法院的裁判思路，也需要做好法理和情理的解析，以获得客户利益的最大化。
德凯律师团作者：admin
发布时间：2018-04-17 14:46
