2007年，修建石武铁路客运专线要在邯郸市完成铁路正线征地2096.5亩。邯郸市高开区站附近村民的耕地面临征收，邯郸市高开区东鸭池村杜先生当地的果蔬养殖大户，家里承包了18亩土地，种植苹果树，08年京石铁路客运站专线的建设王大姐家的其中4亩也属于征收范围内。当初杜先生是从其他村民手中承包的这4亩地，当时承包期30年，这才刚刚过去十年，果树正值旺盛期，这愁怀了，补偿总的是按一亩地5万元进行的补偿，这本来就是很低的，此外发包方还想从中间获得一点利益，基于此，杜先生联系到了北京德凯征地拆迁律师团。
德凯律师团介绍委托后，分析到承包方作为直接的生产种植人员，其中果树的价值多少，并不能基于现在果树的成本价，得考虑到当初投入值与以后20多年的预期价值，这是一笔很大的补偿，政府也不能停留在原地不客观动态的评估。另外，发包方与承包方，直接的受损失方应该是承包方。无论是地上附属物的补偿还是安置补偿。于是德凯律师团首先先审查征收项目的合法性，向通过向各个部门邮寄政府信息公开材料。向邯郸市国土局申请征地批复文件、建设用地批准书。向邯郸市发改委申请立项批准文件，向邯郸市规划局申请项目的建设用地规划许可证和规划条件建设用地批准书。通过政府信息公开德凯律师团了解到此案不仅程序违法，实体上更是缺失很多关键手续。还有整个项目相关的批文、手续，这些内容，对方没有向我们公告公示，这是政府部门最基本的。
德凯律师团李久凯律师跟崔律师准备从法律跟情理的角度下手，通过法律，集体土地征收修建客运专线需要严格的立项审批手续，然而此次项目不仅程序违法，然后中间缺少很多关键手续，如果缺少手续，是不是存在违法占地？通过打政府部门具体行政不作为的诉讼，胜诉邯郸市规划委，掌握谈判的时机跟节奏，通过向上级部门反映要求查处违法占地的现象给对方施加压力。并同时通过情理，按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。通过谈判、复议、诉讼双管齐下，历经6个月的时间，杜先生终获满意补偿106万元。
德凯观点：从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。无疑因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿是值得商榷的。我们也期待立法部门尽快解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等必须从制度上解决这些问题。发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？我们共同期待！
德凯律师团作者：admin
发布时间：2018-04-17 15:06
