张氏四兄妹是北京市朝阳区的市民，1999年他们的父亲张先生向刘某购买了市郊某村的一处宅基地房屋，并签订了买卖合同。张先生之后彻底翻建了宅基地上的房屋。到2018年拆迁之前，张先生和卖方刘某都已过世。

卖方刘某的遗孀和女儿向法院起诉确认当时的买卖合同无效，案件经过两审审理，张氏四兄妹方均败诉。因此，在2018年的拆迁中，刘某的遗孀和女儿领取了拆迁款将近四百万元。在得知补偿款被卖方的家属领取之后，张氏四兄妹很快找到德凯律师团，委托我们维护自身的权益。
 

二、律师介入

 

德凯律师团负责承办案件的在研究判断案件的具体情况之后，认为：虽然当事人的买卖合同被确认无效；但是按照国家法律规定，合同被确认无效之后，因合同取得的财产，应当予以返还，如果不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。

张先生在购买了房屋之后已经在该处居住了十几年，将户口迁入了该处，并且重新翻盖了房屋。时隔十余年，卖方刘某的家属却提起诉讼确认买卖合同无效，显著违反了诚实信用原则，显然属于过错一方；与此同时，宅基地上现有的房屋均系张先生翻盖而来；既然如此，刘某的家属应当返还当时给予的购房款并赔偿相应的损失。

北京市朝阳区人民法院在判决书中指出：本案中张先生购房后已将院内原有房产拆除，新建房屋并且长期居住，先新建房屋也已拆迁转化为拆迁补偿，所以购房款所对应的房屋价值利益与拆迁补偿款中房屋重置成新价格等方面的补偿利益是同一属性的，四原告可得主张继承享有基于张先生新建房子事实而据以认定的房屋重置成新价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴、未超占奖励费、一次搬家补助费、危电改造费，该款项应由两被告返还。

院落配合费、按期交房费、区位补偿价、任务圆满完成奖均系涉及到宅基地补偿补偿的款项，上述款项中应由70%归时原告享有，两被告应予返还。

法院判令将绝大多数的补偿款的补偿款返回给张氏四兄妹，我方胜诉！
 

三、德凯律师说

 

按照国家法律规定，为了保障农民能有一个居住安身的地方，无论是城市居民还是其他村集体的成员，都不能购买宅基地的土地。即便签订了相应的买卖合同，这样的买卖合同都不具备法律效力。所以原则上来说，宅基地仍然归原来的卖方。很多将自己的宅基地卖出的村民都会留一个心眼，在听到宅基地拆迁的风声的时候，到法院起诉要求确认原来的买卖合同违反法律，无效；然后顺理成章地作为宅基地使用权人从拆迁办处领取补偿款，一房两赚。

然而这并不意味着买方就只能自认倒霉。买方完全可以向人民法院起诉要求返还补偿款。具体来说，在北京地区，如果翻新过房屋的，法院一般来说要求卖方全额返还房屋补偿款；如果没翻新过房屋，法院也会支持返还房屋补偿款的百分之七十；土地补偿款则不分是否有没有翻新过，支持返还土地补偿款的百分之七十。

因此，如果您作为外村村民或者城市居民买了宅基地上房屋，在听到宅基地房屋有拆迁的风声之后，最好预先和原来的卖方协调好，避免卖方那边翻脸不认人。如果拆迁补偿款已经被原卖方取得，那么建议您尽快委托律师，通过诉讼途径维权。