新《土地管理法》的实施，不少朋友咨询律师：以后农村集体土地是不是可以上市了？原来“以租代征”的土地还能主张合法权益吗？对于这些问题，今天为大家做个详细解答。

首先，“以租代征”与新《土地管理法》中关于集体建设性经营用地可以直接进入市场流转并不是同一概念。

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

集体建设性经营用地是什么？它是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

 其次，集体建设性经营用地也并非可以无条件的自由进入市场流转。

新修正的《土地管理法》规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

但是，如何入市，目前尚无细则，自然资源管理部门还会制定详细的集体经营性建设用地入市规则，对入市的程序、入市应该遵循的条件等作出详细的规定。

第三，“以租代征”如果违法，仍然可以主张合法权益。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

 第六十一条　乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

因此不论是乡（镇）村公共设施、公益事业建设还是其他建设占用土地时涉及农用地转为建设用地的，均应当办理农用地转用审批手续，而不能以租用土地的方式占用土地后直接在土地上进行建设，该类行为均属于违法行为。

“以租代征”的实质就是为了规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避相关税费、拒绝履行耕地占补平衡的法定义务。其结果必然会严重影响土地用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。而在现实生活中“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。

律师提示：目前农村土地征收中“以租代征”、“未批先征”等情况仍较为普遍，征地拆迁过程中涉及的取证过程非常复杂，被拆迁人应当谨慎处理，及时咨询专业律师。