重磅!中共中央、国务院:全面推开农村土地征收制度改革

近日,新华社授权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,旨在引导土地、劳动力、资本、技术、数据五大要素市场向先进生产力聚焦,其中从四个方面对与房地产行业息息相关的土地要素市场化配置提出意见,包括:建立健全城乡统一的建
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发布时间:2020-04-13 19:04
近日,新华社授权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,旨在引导土地、劳动力、资本、技术、数据五大要素市场向先进生产力聚焦,其中从四个方面对与房地产行业息息相关的土地要素市场化配置提出意见,包括:建立健全城乡统一的建设用地市场,深化产业用地市场化配置改革,鼓励盘活存量建设用地,以及完善土地管理体制。明确构建更加完善的土地要素市场,有助于增加重点城市和产业用地的结构性供给。



 
那么,《意见》中对农村在实施土地征收方面有哪些影响呢?我们先看《意见》原文:
 

 

划重点

01

建立健全城乡统一的建设用地市场

 

在建设用地市场方面,《意见》表示将加快修改完善土地管理法实施条例,完善相关配套制度,制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革,扩大国有土地有偿使用范围。建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相关制度规定。

 

解读:过去,城市缺乏建设用地;而农村土地无法顺利入市,需要通过国有土地收储的方式,农民通常得不到合理补偿。此次意见提出要“建立健全城乡统一的建设用地市场制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见,建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度”,深化农村宅基地制度改革试点,完善城乡建设用地增减挂钩政策,就是要让农民从城镇化中得到合理补偿,提高农民的财产性收入,改变过去“有财产无收入”的窘境,也让城市土地不足的问题得以缓和。同时,《意见》表示将加快修改完善土地管理法实施条例也是为了更快适配2020年1月1日正式实施的新《土地管理法》。



划重点

02

鼓励盘活存量建设用地

 

充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点,深入推进建设用地整理,完善城乡建设用地增减挂钩政策,为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。

 

解读:鼓励盘活存量建设用地,能够真正形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。“充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度,以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用”,能够让城市中闲置的土地得到充分合理的利用,有利于闲置低效厂房仓库改造为租赁住房,为新市民提供安全可支付的居住空间,真正实现多主体供给、多渠道保障和租购并举。目前各地的土地类型转换依然较为严格,但随着租赁市场的发展、工作用地需求的变化,未来的土地市场政策的灵活性也需进一步提升。

 

划重点

03

完善土地管理体制

 

完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下,建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。加强土地供应利用统计监测。实施城乡土地统一调查、统一规划、统一整治、统一登记。推动制定不动产登记法。

 

解读:此次意见提出,“实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”,就是要推动土地供应根据需求而定,建立“人-房-地”联动的土地供应机制,一线城市土地供应有望增加,缓解房价上涨的压力。三四线城市土地相应减少,避免土地资源浪费。


 

划重点

04

农村集体经营性建设用地包含哪些?对征地拆迁是否会产生影响?

 

德凯律师团王晓先律师说:集体经营性建设用地在2019修正的土地管理法中予以规定,旨在激活集体建设用地市场,促进农村经济发展,缓解国有建设用地不足的尴尬境地。新法赋予集体经营性建设用地的所有权人即村委会或村小组在经过议定程序后,可通过出让、出租等方式将集体经营性建设用地交由单位或者个人使用,这一过程中的出租、出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行,可以想像,集体经营性建设用地如同国有建设用地一样“交易”,必然会繁荣农村经济。


那么集体经营性建设用地进行出让、出租等“交易”需满足什么条件呢?主要有以下三点:(一)国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途;(二)产权明晰、已依法办理土地所有权登记;(三)具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。


当然,农村集体经济组织能否将其所获利益转化为农民的红利是我们比较关注的点,今后农民与本集体经济组织的利益纠纷必然会大量发生,甚至也可能出现相关行政机关或部门肆意划分集体经营性建设用地,侵占农民耕地等农用地的情形,所以,集体经营性建设用地进行出让、出租等“交易”应依法进行,在繁荣农村经济的同时,更应提高农民的生活水平。

 


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