签了拆迁补偿协议还能反悔吗?什么情况下协议可以无效呢?

Q 律师你好,我已经签了拆迁补偿协议了,能不能反悔啊? 德凯律师团: 需要证明你的拆迁协议是否有效,如果该协议无效,就不受法律保护。 在众多的被拆迁户咨询中,经常会有被拆迁户问到这样问题,那么签订了拆迁协议之后到底能不能够反悔呢?拆迁协议在什么样的情况下
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发布时间:2020-04-15 18:07

Q

律师你好,我已经签了拆迁补偿协议了,能不能反悔啊?

德凯律师团:需要证明你的拆迁协议是否有效,如果该协议无效,就不受法律保护。
 

 

在众多的被拆迁户咨询中,经常会有被拆迁户问到这样问题,那么签订了拆迁协议之后到底能不能够反悔呢?拆迁协议在什么样的情况下属于无效协议呢?

 

核心内容:根据拆迁补偿安置协议,拆迁人享有将房屋拆迁付诸实施的权利同时享有给被拆迁人补偿和安置的义务;被拆迁人享有取得补偿和安置的权利,同时享有在公告规定期内腾房让地的义务。如果该拆迁协议无效,将不受法律保护。下面就为您介绍无效的拆迁协议情形。

 

拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的民事协议受法律保护,无效的民事协议,不受法律保护。

 

无效民事协议是指,民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定,经法律规定的机关确认后,其自订立时起就没有法律拘束力,拆迁协议的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定,经有关部门确认后,该协议自订立时起就没有法律拘束力。

 

根据我国《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

 

1

 

如不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2

 

被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

3

 

代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4

 

拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。

拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议,主要包括形式和内容违反法律的规定两类。

 

拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。本次拆迁公告的时间在2001年10月,依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定,2001年11月1日开始施行,故本次拆迁应适用1991年的《城市房屋拆迁管理条例》。

 

依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定,拆迁协议应当采用书面形式,对于拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门的,拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。

 

依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。可见,两次拆迁法规都规定,拆迁协议应当采用书面形式。

 

拆迁协议的内容违反国家法律法规规定,是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况:

 

(1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

 

(2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。

 

(3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定,为无效。

 

(4)拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

 

(5)拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

 

(6)拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定,实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定,拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

 

(7)拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。

 

(8)拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

 

5

 

拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。

 

本案中,某甲主张签订《A地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示,乙拆迁公司在签订协议时未告知某甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况,对其构成欺诈,则本案中审查重点是乙拆迁公司是否对某甲构成了欺诈。

 

欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面:

 

(1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

 

(2)拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。

 

      拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为:

  第一,拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。

  第二,拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换价格法律规定的虚假情况的。

  第三,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。

  第四,拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。

  第五,拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况,致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋拆迁协议的,被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。

 

温馨提示

 

在征地拆迁项目中,对于被拆迁户来说,签订补偿协议是至关重要的,很多被拆迁户在拆迁补偿合同签订后出现纠纷才来找到律师,这时候因为已经签订了合同,合同约定的不利条件或者不利的法律后果已经形成,律师可以在法律方面操作的空间就变得很小,所以在签订补偿协议之前就最好让律师参与进来,才能有效地保护拆迁谈判的成果,在合同履行的过程中规避风险。

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