拆迁中安置房产权性质为什么重要?我们如何确定安置房的性质?

在房屋拆迁的过程中,对于产权置换这种补偿方式,老百姓们往往倾向于关注给的安置房的面积和区位,却忽略了安置房的非常重要的因素,那就是安置房的产权性质。事实上,安置房的产权性质对于您的权益会产生很大的影响。 安置房产权性质的重要性体现在什么地方? 通常来
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发布时间:2020-05-18 16:37

在房屋拆迁的过程中,对于产权置换这种补偿方式,老百姓们往往倾向于关注给的安置房的面积和区位,却忽略了安置房的非常重要的因素,那就是安置房的产权性质。事实上,安置房的产权性质对于您的权益会产生很大的影响。
 
安置房产权性质的重要性体现在什么地方?
 
通常来说,安置房的产权性质分为以经济适用房为代表的保障性住房和一般商品房。地方政策普遍规定了经济适用房的利用限制。以北京市为例,《北京市经济适用住房管理办法》第二十一条第一款明文规定:“经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易。”



 

这也就意味着在拆迁中分到了产权性质为经济适用房的安置房的情况下。如果您住的不舒服,在短时间内没有办法卖给别人换一套自己心满意足的房子;也不能出借给亲戚,朋友居住。如果您原来在老房子做点小生意,不能直接在新房子里开展经营,只能出去租房。虽然《办法》第二十一条给五年内不得买卖这种规定开了一个口子,规定:“对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购”。但是回购价格并不理想:“按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定”。在现在以及可预见的未来,这样确定的价格基本是不能和一般商品房价格并驾齐驱的。即便您已经取得安置房满五年,按照《办法》第二十一条第二款的规定,在卖出房屋的时候,也需要上交经济适用房价格和商品房市场价格之间的差价的一定比例。所以,总的来说,如果安置房最后产权性质定为经济适用房的,比起普通的商品房来说要吃亏不小。农民住宅拆迁一比一置换经济适用房相对还可接受,毕竟宅基地按照我国法律也是不得买卖;国有土地上房屋拆迁如果按照一比一的比例置换经济适用房,对于被拆迁人来说显然是不利的。如果到交房之后发现产权性质问题再提起异议,基本是为时已晚。那么在这种情况下,能不能直接通过法定应予公开的补偿方案,直接了解安置房的产权性质呢?
 
规范城市房屋拆迁的《国有土地上房屋征收补偿条例》并没有规定补偿方案需要包含的内容。地方上的规定对安置房产权是否要写在补偿方案中也比较含糊。有的像《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》一样,仅仅是简单地规定补偿方案应包含“用于产权调换房屋的基本情况”。安置房的产权性质算不算“用于产权调换房屋的基本情况”?没有规定,就字面意义上来讲,似乎写进去可以,不写也不会明确违法。有的像《深圳市房屋征收与补偿实施办法》,规定补偿方案应当包含“作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等”。安置房的产权性质显然不在列明的范围内,但是是在前面所说的等里头吗?似乎也是两可之间。可以说,无论是国家规定还是地方的具体政策都没有强制要求在补偿方案中写明安置房的产权性质,这也就意味着很多时候不能直接通过查阅补偿方案从而确定安置房的产权性质。
 
这是否意味着,您作为被拆迁人,在拿到房屋所有权证之前,您没有可行的途径确定安置房的产权性质呢?并不是。我们完全可以通过政府信息公开的办法来确定自己未来分到的安置房的性质。具体信息公开的一些注意事项大家可以参看我们过去的文章,我这边就不做赘述。这里主要讲的是政府信息公开中关键的两个点:向谁公开,公开什么?
 
 因为只有建设完毕的房屋才能够在不动产登记部门进行物权登记,而拆迁安置房期房居多,所以说想要向不动产登记部门直接查询安置房产权状况是不可行的。虽然说不能够直接查询安置房的产权性质,但是我们可以通过查询建设住宅房屋的前置程序来确定其性质。按照地方性法规的规定,建设经济适用房需要办理经济适用房预售许可证,和而不是一般的商品房预售许可证。因此可以向房屋建设主管部门申请公开对应的安置房的预售许可证状况来确定安置房的产权性质。同时,通常来说建设经济适用房取得划拨土地使用权就可以了,而建设一般商品房需要取得出让土地使用权。所以说也可以向不动产登记部门查询向安置房建设单位颁发的国有土地使用权证,从而间接地确定产权状况。
 
总的来说,安置房的产权性质对您的权益影响绝不能低估,目前来说,安置房的产权性质并不在法律明文规定的主动公开范畴之内,但是您完全可以通过信息公开的办法确定安置房产权性质,避免因此带来的损失。

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