烂尾房拆迁能拿到补偿吗?

说起烂尾楼,买到这样楼房的老百姓说起来满是眼泪。明明自己足额缴纳了购房款,自己的房子交付却遥遥无期。有些老百姓由于生活所迫,不得不住进烂尾房中,每天不得不面对满是裸露的水泥、钢筋这样的恶劣环境,由于配套设施的缺乏,基本的生活水平都难以保障。烂尾楼这
未知作者:admin
发布时间:2020-08-13 17:21

说起烂尾楼,买到这样楼房的老百姓说起来满是眼泪。明明自己足额缴纳了购房款,自己的房子交付却遥遥无期。有些老百姓由于生活所迫,不得不住进烂尾房中,每天不得不面对满是裸露的水泥、钢筋这样的恶劣环境,由于配套设施的缺乏,基本的生活水平都难以保障。烂尾楼这种情况在我国上世纪九十年代中后期经济过热转凉时期频发,近些年来,由于房地产市场逐步降温,烂尾楼也时有出现。烂尾楼的后续解决无疑是一个很大的问题,无论是业主的自力救济,还是政府牵头开发商解决,中途需要克服的困难不少。如果哪一天政府说这一片烂尾房要拆迁了,那么对于这些购房者来说无疑是一个大好的消息。但是,烂尾房拆迁,购房人真的能拿到补偿吗?

 

对于购房人来说,阻止其拿到合理补偿的阻碍有两个方面。第一,按照物权法的有关规定。烂尾楼的所有权,在未登记之前,应当由烂尾楼的合法建设人,也就是开发商享有。烂尾楼的购房者如果想要办理房产证和确权登记,将房屋的所有权转移到自己名下,根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,必须提交房屋已经竣工的材料、以及实际的房地产测绘报告。但是烂尾楼之所以叫烂尾楼,就在于它是没有竣工验收的楼,怎么可能出具竣工验收材料?如果烂尾楼停留在更早的阶段,比如只打了一个地基,测量人员自然是不能对还停留在设计图上的房子进行测绘,更不用说出具报告了。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,国有土地房屋拆迁补偿给予所有权人。如果购房人没法确权,那么自然是一份钱补偿拿不到。第二,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。烂尾房肯定是卖不出钱的,照这么说,行政机关不是能够把价格压得很低?

这两点在现实中都是可以克服的。首先,政府在房屋征收中不见得会死抠法律,毕竟比起所谓法律上的所有权人——也就是开发商来说,老百姓离政府要近得多。开发商大概率自顾不暇,甚至已经停止经营了,根本没工夫找当地政府麻烦。而烂尾楼的购房者在行政机关大楼附近散一圈步就够政府受的,更不用说更过激的行动。行政机关不可能单纯以法律为挡箭牌,从而只赔开发商,不赔老百姓。而且,在遵循法律的情况下,也完全可以让老百姓成为烂尾楼的所有权人,从而予以补偿。在《重庆飞龙公司诉重庆市长寿区国土资源和房屋管理局案》中(这是笔者唯一能找到的烂尾楼开发商在烂尾楼拆迁时有心思找政府麻烦的案例),重庆长寿区国土资源和房屋管理局就以会议纪要的形式确定,不必正式办理确权程序,在房屋拆迁中直接将涉案烂尾楼视为合法产权,从而对购房人进行补偿。重庆高院对于这一做法的效力予以了认可。所以,不必过于担心政府以法律为挡箭牌不给咱们烂尾楼购房人补偿。

其次,虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。但是与此同时,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条也规定:“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。而根据《国有土地上房屋征收评估办法》,对于烂尾楼这种“在建工程”,使用假设开发法进行评估。假设开发法呢,通俗地来说就是假设烂尾楼已经开发完成,然后预估一个开发完成的价值,再扣除掉开发用的开支,最终得出烂尾楼的价值。开发完成的烂尾楼理论上来说价值应当与周边房价相接近。即便考虑到相应的开支,根据法定方法评估出来的烂尾楼价值应该不会低太多。所以虽然烂尾楼的购房者没有办法享受和正常商品房完全相当的补偿待遇,但是还是能够取得比较可观的补偿的。

总的来说,对于烂尾楼的购房人来说,一次按照国家政策实施的拆迁完全是可以成为解困的缺口的。

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