一、 案件详情

原告
潘某

被告
某区人民政府

法定代表人
王某，区长

        1995年7月19日，某信用社与潘某签订房产及土地转让协议，某信用社将其所有的有证房产1100平方米、土地及院内一切设施有偿转让给潘某。潘某一直在此经营。2003年，潘某的肉制品厂作为土地使用者取得集体土地使用证，用途为工业，使用权面积为4603.76平方米。2011年7月18日，某某区城乡建设管理局、某街道办事处和某某城市管理行政执法局于洪分局联合作出《限期拆除决定书》，决定对潘某肉制品厂上的地上物及附属设施限期拆除。《责成强制拆除违章建筑审批表》记载的申请原因为“沙岭辅城征收房屋拆除无证房”。2011年9月，潘某肉制品厂地上物被强制拆除，潘某不服，提起了行政诉讼。

 
二、 德凯分析

        本案的争议焦点为：1、有产权证房屋的补偿标准问题。2、无产籍房屋的补偿问题。3、土地的补偿问题。

        关于有产权证房屋的补偿标准问题。潘某提交了1100平方米房屋的《房照》及契税证，用以证明房屋依法登记，虽然房屋没有房产档案，但不能因房屋登记机关的失误否定《房照》及契税证的效力。另外，房屋原为乡政府的办公大楼，潘某在购买时也是从信用社合法购买，房屋即使没有房产档案，也属于历史遗留问题，不应由潘某承担没有房产档案的不利后果。

        无产籍房屋建成于1976年，房屋建成时《城市规划条例》尚未实施，当时的房屋用途为乡政府办公用房，没有办理房屋权属证书有其历史原因，属于历史遗留问题，不宜用今天的标准去衡量房屋的性质。在考虑没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途等因素的情况后，法院应给与合理补偿。

        关于土地补偿问题。潘某是1995年用56万元从信用社购买的土地和房屋，并依法取得了房产证和土地证。该土地虽然为集体建设用地，但潘某支付了对价，享有占有、使用、取得收益的权利，原农村集体经济组织的土地权益已经通过房屋买卖合同，通过对价方式让渡给潘某。潘某取得该土地不同于集体经济组织成员承包集体土地用于农业生产，后者属于承包关系。故,潘某在土地征收时有获得土地补偿的权利。
 
三、 德凯小贴士

        对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。

        征地拆迁时，对于无证房屋的补偿，征收方和被征收方一直存在着较大的争议。征收方往往以房屋无产权证为由，说被征收方的房屋是违建，从而去压低被征收方的房屋补偿，甚至不给补偿，更有甚者，想通过违建拆除的手段，把被征收人的房屋拆掉。这时候，我们作为被征收人千万不可以掉以轻心，我们要冷静判断，是什么原因导致自己的房屋没有产权证书。本案中，潘某的房屋就是因为历史遗留问题没有获得产权证书，最后法院也是综合考虑了办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途等因素的情况后，判决给予了合理补偿。