企业征收中如何做好资产评估？

魏XX、齐X在新民市XX村东侧有7.2亩承包地，2008年之前即开始在承包地上从事苗木、风景树繁育、销售。因京沈铁路客运专线建设需要，魏XX、齐X的承包土地在该工程用地范围之内。

发布时间：2021-12-09 16:16

案情介绍

再审申请人（一审被告、二审上诉人）

辽宁省新民市人民政府

被申请人（一审原告、二审被上诉人）

魏XX、齐X

魏XX、齐X在新民市XX村东侧有7.2亩承包地，2008年之前即开始在承包地上从事苗木、风景树繁育、销售。因京沈铁路客运专线建设需要，魏XX、齐X的承包土地在该工程用地范围之内。2013年12月21日，新民市政府发布《京沈铁路客运专线（新民段）项目建设征地拆迁补偿实施方案》。2014年3月9日，新民市政府组织人员对魏XX、齐X承包地上的苗木进行核查，确认承包地上栽种有3年生紫叶稠李23116株，沈阳嘉森森林资源资产价格评估事务所参加了核查工作。2014年3月13日，新民市政府对魏XX、齐X7.2亩承包地上的紫叶稠李实施了强制清除。2014年11月7日，辽宁省国土资源厅作出辽国土资函[2014]218号《转发国土资源部关于新建北京至沈阳铁路客运专线（沈阳、阜新、朝阳段）工程建设用地批复的函》。

新民市政府在未取得征地批复、未发布征地公告的情况下，认定魏XX、齐X栽种的紫叶稠李属于抢栽抢种，并予以强制清除，缺乏事实和法律依据。新民市政府违法强制清除造成魏XX、齐X的财产损失，应当依法赔偿。

本案中，530号《评估报告》确定的紫叶稠李评估价格为每株5元，与新民市政府补偿方案中确定的每株50元，差距达到10倍。核查后发现，根据生长年限和树冠形状的不同等，紫叶稠李的市场价格差距非常大，而根据当事人向法庭提供的相关材料，难以证明评估报告的价格具有合理性。

二、德凯解析

针对于本案中的评估报告可以从以下几方面入手：

1、评估目的不当

根据《资产评估准则——评估程序》第十一条的规定，注册资产评估师应当首先明确评估目的。首先，辽宁省高级人民法院已于2015年4月24日作出二审判决，确认新民市政府强制清除紫叶稠李的行为违法，需进行赔偿而非补偿；其次，新民市政府已于2013年制定了京沈客专项目（新民段）征地拆迁补偿实施方案，明确了包括紫叶稠李在内的各种地上物的补偿标准，530号《评估报告》即便是要确定新的补偿标准，目的也应当是纠正既往的补偿标准，而不是在补偿方案之外另立新标准。

2、缺少现场调查程序

根据《资产评估准则——评估程序》第六条的规定，现场调查属于基本评估程序，注册资产评估师不得随意删减基本评估程序。嘉森评估所称，涉案紫叶稠李的现场调查工作就是该所于2014年3月9日开展的调查工作。2014年3月9日嘉森评估所进行的调查在其接受本次资产评估委托之前；2014年3月9日参与调查的人员系嘉森评估所的丛XX、裴XX、张XX三人，与完成本次评估的人员完全不同；2014年3月9日调查的影像资料只有数张现场照片，无拍摄地点、拍摄时间、比例尺等信息，无法准确还原涉案紫叶稠李的全貌。故530号《评估报告》缺少现场调查程序。

3、评估基准日错误

530号《评估报告》中确定的评估基准日为2015年8月28日，该评估基准日并非涉案紫叶稠李被强制清除的时间。自2013年以来，苗木市场价格逐年走低。评估报告以2015年8月作为评估基准日，涉案紫叶稠李在被强制清除时的价值难以准确体现。

4、询价对象与评估对象情况不符

根据《资产评估准则——评估程序》第十九条的规定，注册资产评估师应当通过多种方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。嘉森评估所称在评估时系以1年生的苗条作为询价对象，未将涉案紫叶稠李按3年树龄的整树作为询价对象，询价对象严重失实。

5、评估结论没有基本事实根据

530号《评估报告》采用的评估方法是市价法。根据《资产评估准则——评估程序》第二十二条至第二十四条的规定，注册资产评估师应当根据业务需要收集评估资料，并进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据，其中评估资料应包括查询记录、询价结果、行业资讯、分析资料等形式。嘉森评估所在询问中称评估技术人员进行了市场询价，但不能提供准确的询价对象、询价方式、询价过程以及评估师如何通过具体的分析、计算和判断，形成初步评估结论及最终评估结论，评估结论没有任何事实依据。

6、无询价过程等工作底稿

根据《资产评估准则——工作底稿》的规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当编制和管理工作底稿。工作底稿包括管理类工作底稿和操作类工作底稿，其中操作类工作底稿应当包括市场调查及数据分析资料、相关的历史和预测资料、询价记录、其他专家鉴定及专业人士报告等内容。嘉森评估所称开展了网络及电话询价、咨询行业专家等工作，但在询问中承认并未制作和保存任何工作底稿，无法证明其开展了相关询价、咨询专家等工作。

7、评估结论没分析说明

根据《资产评估准则——评估报告》第六条的规定，评估报告中应当提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。530号《评估报告》的结论为，涉案紫叶稠李的现行市场价格为每株5元，但是在新民市政府2013年制定的征地拆迁补偿实施方案中紫叶稠李补偿价格为每株50元，二者价格存在10倍差距，但是评估报告中对此差距未作任何说明和分析。

三、德凯提示

资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

能够进行评估的资产大致可分为：

1、不动产，是指不能离开原有的固定位置而存在的资产，如自然资源、土地、房屋以及附着于土地、房屋上不可分离的部分等。

2、动产，是指能脱离原有位置而存在的资产，如各种流动资产、各项长期投资和除不动产以外的各项固定资产。

3、合法权益，是指受国家法律保护并能取得预期收益的特权，如各项无形资产。

在企业涉及征收时，征收方与企业双方都可以自行选择评估公司对企业资产进行评估。《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。如对于评估公司的选择不能达成一致，征收方可以通过多数或随机的方式选择，法院则是从评估公司库中选择。

按照GBT50291房地产估价规范，评估公司应当在成本法、市场比较法、收益法、假设开发法等方法中，至少选择两种方法进行评估。评估方法不同，涉及到最后评估价格也会有所不同。所以对于评估结果不少企业也会有异议，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，10天内可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，30天内可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

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