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如何判断自家房屋是否位于城市规划区？
那到底什么是城市规划区？如何区分是否位于城市规划区？
德凯律师团
作者：admin
发布时间：2022-06-17 15:06
“李某某，你的房屋早在19xx年就已经划入了城市规划区，因未办理建设规划许可，限期10日内自行拆除......”这句话，经常会在限期拆除决定书中出现。当事人收到这样的文书后往往很疑惑，自己建设在农村宅基地上的房屋何时划入了城市规划区？一句“房屋划入了城市规划区，就需要办理建设规划许可，否则违反了《城乡规划法》，需要自行拆除”的告知让当事人有理也顿时哑口无言。
那到底什么是城市规划区？如何区分是否位于城市规划区？
一、什么是城市规划区？
1、1984年《城市规划法》（已失效）第二条规定，本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。第三条规定，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。
2、2008年《城乡规划法》第二条规定，本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
总结：城市规划区属于城市总体规划的一部分，在城市总体规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的“需要”划定，在城市总体规划中可以体现。
二、城市规划区由哪里批准划定？
1、1984年《城市规划法》（已失效）第十九条规定，城市总体规划实行分级审批：直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区人民政府所在地的城市、其他人口在一百万以上的城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、镇的总体规划，报市人民政府审批。
2、2008年《城乡规划法》第十四条规定，城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
总结：城市总体规划分级审批，最低一级由省、自治区、直辖市人民政府审批。
三、如何知晓城市规划区的范围？
1、《城乡规划法》第九条规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。
2、《城乡规划法》第十七条规定，城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。
总结：已建设完毕的房屋，可以通过查询建设年代依法批准并公布的城市总体规划及附图、附件了解是否位于城市规划区；还未建设的，可以向城乡规划主管部门查询。
综上，很多当事人的房屋建设年代久远，当地并没有正式的制定过城市总体规划，也没有依照法定程序批准过。所以根据“法不溯及既往”及“法不强人所难”的原则，当事人的房屋是否符合相关规划，得看建造房屋时的城市总体规划，如果建造时并不在依法批准并公布城市总体规划中划定的城市规划区，那后期城市总体规划的调整，不能溯及之前的建设行为。
《城乡规划法》第九条明确了，城乡规划必须“依法批准”并“依法公布”才会对当事人产生约束力。一方面，对公权力来说，“法无授权即禁止”，行政机关无权要求当事人遵守没有经过法定程序批准的城市总体规划；另外一方面，如果没有依法公布，当地行政机关也未告知需要办理规划许可，那当事人便没有办理相关建设规划的可能性，当事人便产生了对当地政府的“信赖利益”，建设行为应当依法得到保护，相关单位后期再适用《城乡规划法》对于当事人房屋属性进行认定便属于适用法律错误。当然，如果是还未建设的房屋，是可以就涉案地块的规划情况向城乡规划主管部门查询并了解的。
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