浙江省系列案例：简述国有土地上房屋征收的相关法律问题

以马某诉嘉兴市南湖区人民政府行政征收一案为例--简述国有土地上房屋征收的相关法律问题一、基本案情 2013年7月29日，嘉兴市南湖区人民政府作出《房屋征收决定》，决定对东至勤俭路、西至嘉禾路、南至甪里街、北至城东路地块内的房屋进行征收，《房屋征收补

北京德凯律师团作者：北京德凯律师团

发布时间：2020-03-19 20:46

以马某诉嘉兴市南湖区人民政府行政征收一案为例--简述国有土地上房屋征收的相关法律问题

一、基本案情
2013年7月29日，嘉兴市南湖区人民政府作出《房屋征收决定》，决定对东至勤俭路、西至嘉禾路、南至甪里街、北至城东路地块内的房屋进行征收，《房屋征收补偿方案》以附件形式同时进行了公告，马某所有的甪里街东风弄X号房屋位于征收范围内。

经被征收人投票推选，浙江和诚房地产估价有限公司被确定为本次房屋征收项目的房地产评估机构。因马某拒绝进行房屋室内勘查，2013年12月26日，评估机构作出外观评估报告，并注明待条件允许后再就室内装修物和附属物做补充评估。次日，评估报告送达马某，马某在补偿方案规定的期限内没有提出复核申请。

因征收部门与马某在征收签约期限内未就补偿问题达成一致，2013年12月31日，征收部门提请南湖区政府对马某作出征收补偿决定，2014年1月24日，南湖区政府以登记的房屋面积129平米为基础，作出房屋征收补偿决定并送达给马某。马某不服，以自己实际居住的面积是200平米，其中包括70平米因历史原因未经登记为由，向嘉兴市人民政府提起行政复议，但行政复议决定维持了南湖区政府的征收补偿决定。马某仍不服，遂以嘉兴市南湖区人民政府为被告，向嘉兴市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销房屋征收补偿决定。

二、案例分析
（一）房屋征收的主体、实施单位
1、房屋征收的责任主体：市、县级人民政府；
2、房屋征收的实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门；
3、房屋征收的实施单位：房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位，具体承担房屋征收与补偿工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（法律依据：《征补条例》第4、5条）

结合本案分析：本案中，房屋征收的责任主体是嘉兴市南湖区人民政府，征收部门是嘉兴市南湖区人民政府房屋征收与补偿管理办公室，实施单位是嘉兴市市区房屋征收服务中心。

（二）国有土地上房屋征收的法定条件
1、符合公共利益需要
征收国有土地上的房屋必须出于公共利益的需要，排除商业征收。（法律依据：《征补条例》第8条）

2、符合“四规划一计划”
征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。（法律依据：《征补条例》第9条）

3、征收补偿费用足额到位
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（法律依据：《征补条例》第12条第2款）

（三）征收的程序
第一步：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府组织有关部门对征补方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（法律依据：《征补条例》第10条）

第二步：市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。（法律依据：《征补条例》第11条）

第三步：作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，应经政府常务会议讨论决定。（法律依据：《征补条例》第12条第1款）

第四步：市县级人民政府作出房屋征收决定并公告，公告应载明征收补偿方案及行政复议、行政诉讼等权利。（法律依据：《征补条例》第13条）

第五步：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。（法律依据：《征补条例》第15条）

第六步：房地产价格评估机构由被征收人协商选定，并独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作。（法律依据：《征补条例》第20条）

第七步：房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。（法律依据：《征补条例》第21条、第25条第1款）

第八步：签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定，并予以公告。（法律依据：《征补条例》第26条第1款）

第九步：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（法律依据：《征补条例》第28条）

第十步：房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。（法律依据：《征补条例》第29条）

结合本案分析：在本案中，2013年7月29日，作为房屋征收主体的嘉兴市南湖区人民政府作出《房屋征收决定》，公告了征收范围及征收补偿方案。在房产评估机构入户实地调查评估时，由于马某拒绝配合，导致评估机构无法准确测量房屋、评估室内情况，造成双方对房屋实际面积认知不同，引发后续纠纷。

南湖区政府在履行房屋征收过程中，没有严格履行房屋调查的法定程序，对马某居住的未经登记的建筑没有进行调查、认定和处理，便直接依据评估结果和登记情况对马某作出了补偿决定，违反了《征补条例》第15条、第24条第2款的规定，导致涉案补偿决定被二审判决撤销。

（四）补偿的内容、方式和标准
1、房屋补偿的内容
（1）房屋价值；（2）搬迁、临时安置费用；（3）停产停业损失；（4）搬迁补助及奖励费。（法律依据：《征补条例》第17条）

2、房屋补偿的方式
原则：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。造成搬迁的，交付产权调换房屋前，应向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。（法律依据：《征补条例》第21、22条）

3、房屋补偿的标准
对被征收房屋价值的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（法律依据：《征补条例》第19条第1款）
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（法律依据：《征补条例》第23条）

结合本案分析：本案中，征收部门与被征收人马某没有就补偿协议达成一致，便报请南湖区政府作出补偿决定，根据一审行政判决书显示，南湖区政府作出的征收补偿决定载明了被征收人选择货币补偿或房屋产权调换时分别如何补偿，补偿的项目和数额是比较具体的，但是由于前述原因，南湖区政府没有严格调查实际建筑面积，导致认定建筑面积与实际不符，补偿数额过低，该补偿决定未被马某认可，引发纠纷。

（五）被征收人享有的救济权利
1、对房屋征收决定不服
被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（法律依据：《征补条例》第14条）

2、对房屋评估结果有异议
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（法律依据：《征补条例》第19条第2款）

3、订立协议后不履行的
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（法律依据：《征补条例》第25条第2款）

4、对房屋征收补偿决定不服
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（法律依据：《征补条例》第26条第3款）

结合本案分析：在本案中，马某一共主张过两次权利救济：第一次是对征收补偿决定不服，向嘉兴市人民政府提起了行政复议申请，但行政复议决定维持了征收补偿决定；第二次是以嘉兴市南湖区人民政府为被告，向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，请求撤销涉案补偿决定，历经嘉兴中院一审，浙江高院二审，最终得到了胜诉判决。

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